吴璟：应对分散式房源推行轻资产托管模式

《住房租赁条例》（简称《条例》）将于9月15日起正式施行，这是我国住房租赁领域首部国家级行政法规。清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟认为，《条例》的出台对于加快建立租购并举的住房制度，促进住房租赁市场和租赁行业高质量发展具有重要意义。

推动机构对分散式房源集中管理

随着城镇化进程加速和人口流动常态化，我国租房群体持续扩大，特别是在一二线城市，租房已成为新市民、青年人解决居住问题的主要途径。

吴璟介绍，当前，长租住房和保障性廉租住房为相当一部分新市民提供了品质居住解决方案。

但对于当前房屋租赁市场格局，吴璟认为，以家庭自有房源为主的分散式房源在当下以及未来相当长一段阶段，依旧是租赁供应的主流。有统计数据显示，2024年我国总体租赁住房套数为9100万套，个人租赁房源占比超过八成。而占据主流的分散式房源，却面临三大问题：在产品端，分散式房源普遍存在房龄较长、设施老化、配置不全、隐患较多等问题；在服务端，租客的需求越来越个性化、专业化，而个人房东的服务往往难以满足；在管理端，大量的分散式个人房源缺少专业化、规模化、平台化的规范运营管理。这些问题导致房东与租客之间产生诸多矛盾，阻碍了房屋租赁市场健康发展。

对此，吴璟表示，对规模巨大的分散式房源更应推动由专业机构进行集中式管理。让在模式、产品、服务、科技等领域更为专业的住房租赁企业，对分散房源集中管理，以轻资产托管模式推动房地产市场存量提质，为市民构建好租好住的品质租赁市场。

轻资产托管企业需具有“规模和专业”门槛

吴璟认为，《条例》的出台，明确了住房租赁企业的市场主体身份，也为住房租赁企业发展创造了从业更加规范、竞争更加公平的市场环境，有利于推动住房租赁企业以轻资产托管模式，对分散式房源进行房屋改造和服务升级。

对于分散式房源存在的规模巨大、房源老化和房东服务能力不足等问题，吴璟认为，这就对从事轻资产托管的住房租赁企业提出了“规模和专业”两大门槛。首先，不具备相当规模的企业无法实现对大量分散出租房源的覆盖，更难以承担对托管房源进行房屋老化设备改造更新的资金要求。其次，专业能力不足的企业难以满足当前租客多元化服务需求，品质居住也无从谈起。

从规模和专业的角度看，贝壳惠居推出的“贝壳省心租”轻资产托管服务，就响应了当前租赁市场发展需求。在规模上，“贝壳省心租”依托贝壳人店网络基础设施优势（全国5万余家门店、约49万活跃经纪人)发展迅速。截至2024年底，“贝壳省心租”累计服务业主与租客已超180万；在专业上，“贝壳省心租”依托全链路数字化管理系统，为业主和租客提供覆盖租前、租中、租后的全生命周期服务。

贝壳惠居“贝壳省心租”所代表的轻资产托管服务模式通过整合分散化房源、提供标准化服务，以“租金平进平出+服务收费”的透明机制，覆盖从租客精准匹配、租金代收代缴到日常维修维护、租赁纠纷协调的全周期服务。这种模式既保障了业主的资产收益权益，又满足了租客对优质租后服务的核心需求，将推动行业价值逻辑发生深刻变革。

关键词：