中报观察 | 建业新生活 第三方外拓控节奏与质量

建业新生活减少关联交易、发力外拓第三方业务的成效正逐步凸显。

其2023年中期业绩报告显示，期内集团主要从事提供物业管理服务及相关的增值服务并录得收入13.53亿元，较去年同期下降13.5%。

其中，物业管理服务收入达9.51亿元，较去年同期增加16.0%，增长主要来源于总在管面积增长。据介绍，建业新生活2023年上半年在管面积1.67亿平方米，合约面积2.82亿平方米，其中新增合约面积来自第三方的占比已经超过8成，达至81.7%。

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8月22日，一位参加建业新生活中期业绩会的投资者透露，董事长兼执行董事王俊在会上继续强调：“今年开始，我们是逐步去地产化，要降低关联交易金额，但是为了弥补降低的收入，也积极拓展了业务的范围，寻找新的盈利点。”

除了向外寻求新增长之外，对新增项目的质量要求也在提升。建业新生活执行董事兼首席执行官史书山表示，外拓策略上，整个集团尤其今年，会刻意控制节奏。“因为过去几年外拓增长非常多，我们想通过这两年实现有质量的增长”。

增值服务待发力

房地产行业仍在调整期徘徊，与之密切相关的物管行业也未能独善其身。

据建业新生活披露，截至2023年6月30日止六个月，集团收入为13.533亿元，较2022年同期同比减少13.5%。

与此同时，录得净亏损2.989亿元，而2022年同期则为净利润3.015亿元，净亏损率22.1%（2022年同期：净利润率19.3%）。建业新生活给出原因：“主要是由于房地产行业下行，本集团基于审慎性，期内计提信用减值损失所致。”

期内该公司股东应占亏损2.996亿元，而2022年同期为股东应占净利润2.898亿元。

之所以由盈转亏，主要是受到了应收款项计提减值以及公允值变动等影响。据悉，若剔除应收款项计提的减值拨备、以公允价值计量并计入损益的金融资产的公允价值损益以及相关的所得税影响以后，该公司拥有人核心净利润则为2.05亿元（2022年同期为3.132亿元）。

从不同业务板块看，物业管理服务（基础服务）仍然是业绩压舱石，增值服务（社区增值服务、非业主增值服务）方面则尚处在下降区间。

观点新媒体查阅数据，期内，建业新生活物业管理服务收入达9.506亿元，较去年同期增加16.0%，增长主要来源于总在管面积增长。

据披露，截至2023年6月30日，建业新生活总在管面积为1.677亿平方米，合约面积2.825亿平方米，分别较上年年底增长7.0%及4.1%，该增长主要来自外拓项目的增加。

目前，建业新生活的物业管理服务覆盖河南省全省18个地级市（以及102个县级城市中的101个县级城市）及河南省外（包含陕西、山西、河北、安徽、湖北、新疆及海南共7省），服务953项物业中逾250万名业主及住户。

至于增值服务方面，期内，该公司社区增值服务收入2.976亿元，较去年同期降低12.1%。主要是由于房地产行业销售疲弱，君邻会收入下降。

事实上，建业新生活也在努力拓宽该业务的服务边界。据了解，2023年上半年，其重点发力社区增值服务，拓宽服务边界，园区销售收入同比增长146.8%至6560万元。

另外，非业主增值服务方面，期内收入1.051亿元，较去年同期降低74.2%。按照建业新生活的说法，主要是基于关联方应收款项回收情况，对非业主增值业务做出主动调整，收缩非业主增值服务的业务规模所导致，其中物业代理收入下降9980万元。

正是基于两大业务的不同表现，王俊表示，未来建业新生活的战略还是聚焦于两部分，一是希望在物业管理服务上有稳步提升，二是增值服务上的探索。

据观点新媒体了解，如今建业新生活的增值服务已形成6+1模式，即新零售、美居（家居装修）、美家（软装）、不动产代理、空间、案场+支持。

来源：企业公告

另据史书山透露，建业新生活管理层年初经过讨论，强调要回归初心。

“回归初心以后我们要做两件事，一是我们最传统的物业管理要做好，因为这是根基。比如说四保一服这件事我们要做好做透，提升物业业主的满意度……另一方面我们专门成立了增值服务部，做小区内的业主的生意，6+1模式就是通过业主的增值服务来弥补基础收费的增长乏力（2021-2023年中期增幅分别为58.7%、33.2%、16.0%）。”

着力第三方外拓

事实上，随着整体规模的提高，增长放缓是必然表现，于建业新生活而言，其目前基础收费增长乏力的主要原因更多还与“去地产化”有关，第三方外拓成为主要工作。

王俊表示：“自今年开始，集团开始逐步去地产化，降低关联交易金额，但是为了弥补降低的收入，我们也积极的拓展了业务的范围，寻找新的盈利点。”

数据显示，2023年上半年，该公司新增合约面积949万平方米，其中81.7%来源于第三方外拓。

一位投资者透露，首席财务官马楠于建业新生活中期投资者会上介绍，2023年上半年，公司在管面积是1.67亿平方米，合约面积是2.82亿平方米，其中新增合约面积来自第三方的占比已经超过8成，达至81.7%。在管项目数已经接近1000个，达到953个，合约项目数接近1400个，上半年物管收入9.51亿元。

其中，在管面积中差不多1亿平方米来自于第三方开发商，只有7000万平方米来自于建业地产及其联营或合资企业。马楠表示，这对公司未来的增长奠定了非常良好的基础。

同时，来自第三方的合约面积已经达到1.84亿平方米，来自建业地产大约9800万平方米水平。

“新增在管面积方面，可以看到2023年上半年，来自第三方的外拓已经占据了超过半壁江山，新增合约面积的话，来自于第三方的外拓项目更是超过了6成。”

一系列数据都显示，无论是在管面积还是合约面积，第三方外拓已成为建业新生活着力发展的方向。

王俊预计，在未来的3-5年，第三方外拓，将作为建业新生活面积增长的主要来源。第三方外拓，不仅要量，还要有质。

可以看到，发力第三方外拓，出发点是降低对地产集团的依赖与风险影响，实现有质量的增长。史书山就表示，尤其今年开始，公司刻意控制了外拓节奏，因为过去几年外拓增长非常多，想通过这两年实现有质量的增长。

为此，建业新生活还撤出了部分“质量不高”的项目：“过去几年我们接了一些政府的楼盘，项目付款不好的，我们主动进行撤场；对于亏损的项目我们也有意地进行撤场；包括建业地产这一块，实际上是逐渐的有所收缩。”在主动控制外拓节奏的影响下，该公司上半年新增合约面积为949万平方米（2022年中期新增合约面积1789万平方米）。

王俊介绍，除了继续聚焦传统物管服务之外，建业新生活还在积极拓展业务范围，寻找新的盈利点。

如通过对中原建业轻资产的在建项目进行分析，找了一些现金流收入利润方面都表现非常好的项目进行合作，锁定了独家的车位销售权。“整个合同期限一年，如果对应的这些商铺、车位提前销售，也可以提前收回保证金。如果没有销售出去，一年之后就会退回保证金。”

他还强调，资金都是由第三方合作伙伴和中原建业一同进行管理，所以资金的安全性是可以保证的。“而且这些小区本身都是由建业新生活来进行物业管理，所以进行车位销售的时候，我们也无需增加额外的这个人手，我们直接在小区内进行销售就可以了。”

副总裁于菲也在投资者会上透露：“上半年比较有成果的一些业务，比如说我们承接了多业态的产业园的增值服务，承接了汽车的4s店，以及更多的体验中心等等的案场服务，以确保我们后续业务收入的稳定性。”

展望未来，王俊抱持乐观态度：“自2022年下半年开始，从中央到地方，各级政府纷纷出台政策规定，推动产业结构优化升级。受到国家政策提振影响，市场信心逐渐恢复，新一轮的周期已经开启，为行业前景带来憧憬。”

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