观点直击｜冠君产业信托：写字楼租金仍有下调压力

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8月19日，全球经济回软，令上半年的香港写字楼市场充满挑战。在港经营冠君产业信托行政总裁侯迅坦言，中环写字楼前景仍不明朗，除了陆续有新供应落成外，亦有租户缩减规模或离开，整个中环写字楼仍然严峻，预期租金有下调压力。

冠君产业信托8月18日公布中期业绩并举行发布会。于报告期内，受制于疫情期间签订的租约加上期内利息支出增加所影响，其可分派收入下跌12.3%至6.17亿港元，而每基金单位分派则减少 12.6%至0.0927港元。

随着零售市道回暖，朗豪坊商场的租金收益亦见增长，不过就未能抵销写字楼市场租赁动力不足的影响。位于中环的花园道三号上半年出租率尚算平稳，为82.2%，惟续租租金下跌持续压缩写字楼物业组合的收益，租金收益总额跌至 6.27 亿港元。期内，现收租金由去年底的每平方呎99.7 港元，跌至每平方呎 95.3 港元。侯迅认为中环写字楼前景仍不明朗，除了陆续有新供应落成外，亦有租户缩减规模或离开，整个中环写字楼仍然严峻，预期租金有下调压力。

冠君投资及投资者关系总监陆嘉萍指出，目前花园道三号逾99%续租已处理，余下今年到期租约已不多。侯迅认为，写字楼空置率上升也是市场面临的共性问题，集团会密切关注情况，并以维持续租率及出租率为公司首要工作。至于公司另一写字楼朗豪坊办公楼亦由于续租租金下跌，令租金收益减少3.7% 至 1.74 亿港元。于2023年上半年，生活时尚行业租户仍是物业的主要租户占租户组合73%，出租率保持在 93.2%的稳定水平。但侯迅亦表示，朗豪坊办公楼下半年出租率和租金收益可能会有下滑的压力。

至于朗豪坊商场方面，受惠于朗豪坊商场租户的销售额大幅上升66.3%，商场表现显著优于本地零售市场，主要因为美妆类别有可观增长。于2023年6月30日，由于租户更替上的时间差距，令商场出租率回落至 95.0%，但所有单位均已有租户承租。期内商场的租金收益总额增长12.3%至3.66亿港元。侯迅表示，集团考虑将朗豪坊商场店铺分间，并租出给更多商户，以提升租金收入，而且会在市场营销方面着手，例如运用小红书吸内地客，积极与美容化妆商户合作推活动。

虽然近期有不少香港市民到内地旅游，但朗豪坊商场于暑假期间人流亦有增长，随着旅客人数逐步增加，集团对零售市场前景保持审慎乐观。

在加息环境下，利息支出增加续影响可分派收入，上半年现金融资成本增加46.1%至 2.68 亿港元，截至6 月 30 日， 固定利率债务比例处于 54.5%的均衡水平。侯迅指，面对持续的高息环境，将不利于寻找提升收益率的收购机会，但为了促进信托的长期增长，会继续审慎地物色投资良机。

摩根士丹利发表技术研究报告，相信冠君股价60日内将跑输大市，发生机率料80%以上。目标价3.1港元，评级“减持”。

报告指，该股近期股价上涨后，短期估值吸引力下跌。在写字楼需求疲软和空置率高企情况下，料续租租金向下重置维持更长时间；且其今年每单位可分配收入收益率料6.3%，与同行平均6.8%相比亦缺乏吸引力。

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