前十月销售持续疲软，楼市重磅利好密集发布，能否扭转下行态势

今年来，房地产整体行业表现不佳，刚刚过去的“金九银十”作为传统的销售旺季，能否对市场表现有所提振？

11月15日，国家统计局发布了房地产开发和销售情况月度报告。今年前十月，开发投资、销售数据、开发企业到位资金同比下降较多。“金九银十”不及预期，不过，部分指标降幅收窄。

(相关资料图)

为促进房地产市场稳定发展，近期，监管持续加大对房地产行业的支持力度，重磅政策密接出台，包括“金融16条”、支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，以及三部门支持保函置换预售资金等。

多位专家均表示，本轮政策预计将改善房企资金压力、同时提振市场信心，推动房地产市场逐步企稳、保持平稳健康发展，预计接下来房市将会加速修复。

不过，也有房企向银柿财经表示，政策效果最终还要看市场表现。

出现一定积极变化，但下行态势还在持续

国家统计局相关数据显示，今年1至10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%，降幅较1至9月扩大。自今年4月以来，全国房地产开发投资累计金额同比持续下滑，且降幅不断扩大。

销售方面，前10月，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%；商品房销售额108832亿元，下降26.1%，累计同比降幅收窄0.2个百分点。

在行业内资金方面，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%，降幅扩大0.2个百分点。从各渠道资金看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款均呈现累计同比下降趋势。

此外，10月份房地产开发景气指数为94.70，环比9月的94.86继续下探。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，在市场信心不足、居民购房观望情绪浓厚的背景下，国庆假期居民购房计划延缓叠加10月份居多城市疫情再度暴发，拖累市场修复速度，10月份市场表现较为平淡，销售数据再度下滑。在销售端并未明显改善下，房企投资信心下降，行业资金仍存压力。

不过也有一些积极的变化，商品房销售额降幅已连续5个月收窄；从保交楼的情况来看，全国房地产施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目完成投资保持较快增长，房屋竣工面积降幅也有所收窄。

“总的看，房地产市场出现了一定积极变化，但是下行态势还在持续。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在11月15日举行的国新办新闻发布会上表示。

今年来，房地产整体行业表现不佳，主要在于楼市供需两端表现偏弱，一方面居民信心不足，消费意愿下降；另一方面，开发商资金紧张，部分楼盘逾期交付，甚至出现烂尾的情况，引发了巨大的社会关注。

在此情况下，房企经营同样承压，银柿财经在此前报道《A股房企三季报显平淡，万科、保利发展等头部房企第三季度净利收缩》中统计，据同花顺IfinD数据，截至11月4日，A股106家披露了三季报的上市房企中，共有61家前三季度营业收入同比下降，78家归母净利润负增长。

重磅楼市利好政策密集发布

为了恢复市场信心、稳定楼市需求，今年1月、5月、8月，五年期贷款市场报价利率（LPR）共调降3次，累计下调35个基点。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华指出，当前楼市需求仍偏弱，未来不排除进一步适度下调房贷基准可能。

9月29日，央行和银保监会还决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

近日，政策又释放了一波重磅利好，从供需两端齐发力对房地产业进行支持。

11月8日，在央行的支持和指导下，交易商协会宣布继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（以下简称“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。”

两天后，“第二支箭”首单落地。11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。除龙湖集团外，还有新城控股、保利发展等多家民营房企也在沟通对接发债注册意向。

此外，还有被市场认为力度空前的“金融16条”。11月11日，据媒体多方求证，央行和银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”），共16条措施，要求金融机构分别从房地产融资、“保交楼”金融服务、受困房企风险处置、住房租赁金融支持等多方面对房地产行业给予支持。

周茂华认为，“金融16条”不能视为楼市政策转向，“更倾向于金融管理部门推动一揽子稳楼市促发展政策措施的落实、落地。”

他表示，“金融16条”措施有极强针对性，涉及金融为房企纾困，满足刚需，保障“保交楼”融资，支持优质房企债券融资等，有助于稳定信心，为楼市复苏打了一剂强心针。

11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行还联合印发了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

近期针对房地产的支持政策密集出台，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，相关政策相对来说较为全面和广泛，“金融16条”从供需两端全方位入手，“第二支箭”从房企融资方向施力，三部门支持保函置换预售资金也是缓解房企资金面压力。

陈霄表示，整体来看，本轮政策力度较大，接下来房企尤其是民营企业融资发债方面会得到明显改善；其次，保交楼进一步落实，购房者的观望情绪也会得到缓解；同时，因城施策继续深化，政策强调合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限及合理确定首付比例，预计接下来将会有更多的城市调整认房又认贷政策，助力销售端回温。

预计房市修复加速

随着楼市利好政策的陆续落地，房地产市场有望加速企稳。陈霄认为，政策多管齐下支持房地产，将有效促进行业信心的恢复，叠加疫情防控逐步优化，“预计接下来到年底房地产市场将会加速修复，转折时刻即将到来。”

不过，也有房企向银柿财经表示，政策效果最终还要看市场表现。

“房地产市场是影响全年经济增长目标能在多大程度上实现的重要因素。”招联金融首席研究员董希淼指出。

下一步，在供给端，他表示，应加快调整优化房地产金融政策，阶段性放宽房地产贷款集中度管理相关要求；通过央行“三支箭”措施、政策性银行专项借款等措施，加大对房地产企业流动性支持，对“保交楼”项目予以专项支持。

陈霄补充指出，监管还应完善房地产市场管理体系、健全房地产市场风险防控机制，防止系统性风险发生，利用如土地供应等手段，合理引导房企优化拿地结构和规模，完善企业投资布局，引导企业稳定健康发展。

从需求端考虑，董希淼表示，“还应进一步加大差别化住房信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消‘认房又认贷’、降低贷款利率等措施进行优化。”

他指出，目前住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求，在如何更好地支持改善性住房需求方面，还有较大的优化空间，如对二套住房贷款利率下限进行适当调整；对限购政策，可精准实施“因区施策”，适当放开一二线城市郊区的限购政策。

在国新办新闻发布会上，付凌晖也表示，下阶段要坚持房住不炒定位，积极推进购租并举，支持刚性和改善性住房需求，推动房地产市场逐步企稳，保持平稳健康发展。

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