房贷市场是什么？房贷市场情况如何？

在“房住不炒”长效机制持续构筑的背景下，住房金融业务“稳”字当头，持续保持“定力”。梳理近期陆续披露的六大行年报，《金融时报》记者发现，作为该领域的主力军，2019年，六大行个人住房贷款继续保持稳定增长，达21.46万亿元，较上年末增加2.53万亿元，同比增速为13.36%，相比前一年的15.43%，其增速在回落。

央行和银保监会近期多次强调对“房住不炒”主基调的落实，以及住房金融政策长效管理机制的建立。这是未来银行业开展住房金融业务的大方向，只有紧跟国家调控方向，各家银行才能在助力“稳楼市”的过程中推动相关业务健康发展。

住房金融业务发展稳健

不良率低、资产质量好的个人住房贷款业务，一直以来都是各家银行看重的优质业务。相关年报显示，2019年年末，建行个人住房贷款的不良率仅0.24%，与上年末持平。农行个人住房类不良贷款率为0.3%，较上年末下降0.01个百分点。工行2019年个人住房贷款不良额、不良率连续三年“双降”，个人住房贷款资产质量创近十年来最好水平。

在保证贷款质量的同时，六大行的个人住房贷款规模再创新高。2019年年末，建行个人住房贷款余额达5.31万亿元，同样突破5万亿元大关的还有工行，为5.17万亿元，这两家银行的增量均突破5000亿元。在增速方面，2019年，六大行个人住房贷款的同比增速均超过两位数，邮储银行增速最快，达19.9%。

2019年年末，六大行房地产开发贷款余额达3.54万亿元。其中，中行房地产开发贷款最高，为1.04万亿元。在增速方面，2019年，除了工行和建行外，其他四家银行相关贷款增幅均为两位数，相关贷款体量较小的交行和邮储银行的增幅更是达到了22.15%和24.52%。

不过，银行业涉房贷款的总体增速持续保持回落态势。从新增贷款占比来看，2019年，六大行新增个人住房贷款占全部新增贷款的39.56%，比上年的49.39%下降了近10个百分点。

此前央行公布的数据显示，2019年年末，个人住房贷款余额为30.07万亿元，同比增长16.7%，比上年末低1.1个百分点。而在去年国家持续严管房企融资的背景下，房地产开发贷款余额则为11.22万亿元，同比增长10.1%，增速比上年末低了12.5个百分点。

积极支持刚需购房

“等疫情再缓和一些再去看房吧，出于安全考虑看房也不方便，也不知道房价走向会如何，也许会走低。”打算在北京购房的小吴说。不过，疫情虽然延后了居民的购房计划，但并未影响银行对刚需购房的支持。

“3月份，住房贷款的申请量和客流量已经有了明显恢复。未来，建行将继续落实国家房地产调控政策要求，严格执行差别化住房信贷政策，支持居民家庭合理住房需求，保持个人住房贷款业务持续稳定发展。”建行副行长纪志宏在该行的业绩发布会上表示。

据建行首席财务官许一鸣透露，建行2020年个人住房按揭贷款计划新增5700亿元，略高于2019年5515亿元的新增水平。

农行副行长崔勇表示，农行特别关注居民对按揭贷款的需求，提高审批效率，持续支持居民合理性自住购房需求，为其提供全方位保障，并严格控制投机性购房。同时，根据农行的客群特点，对农民进城的购房需求也加大力度，整体推进个人住房信贷业务健康发展

而在备受购房者关注的房贷利率方面，据融360简普科技大数据研究院对全国35个重点城市533家银行分支机构房贷利率的最新监测数据，2020年3月(数据采集期为2020年2月20日至3月19日)，全国首套房贷款平均利率为5.45%，环比下降5个BP(基点)，为对应期限5年期LPR加点70个BP;二套房贷款平均利率为5.77%，环比下降4个BP，为5年期LPR加点102个BP。

“LPR下调之后，全国多个重点城市也随之下调房贷利率。从全国平均水平看，房贷利率的下调幅度基本和LPR水平保持一致。同时，也有11个城市根据当地楼市情况，调高LPR加点数，最终实际执行利率总体维持不变。”上述机构分析师李万赋认为，部分银行在调整房贷政策上有一定的滞后性，预计未来全国房贷利率整体水平仍会呈现下降趋势。但考虑到目前疫情的影响正在减弱，我国经济形势和复工复产逐步恢复，监管对短期内下调5年期LPR偏谨慎，即使房贷利率继续下降，大概率也会较为平缓。

助力构筑长效机制

对于房地产开发贷款，银行业保持高度谨慎。2019年房地产开发贷款余额最高的中行表示，针对该业务，2020年将继续坚持“房住不炒”的指导思想，贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理机制，贷款整体保持总量适度平稳增长，重点支持普通住宅开发建设，以及一线城市和部分省会城市及其溢出区域为代表的核心城市群等强刚需区域，进一步优化资产质量和授信结构。

而作为住房金融领域的领头羊，建行在将住房租赁确立为该行的“三大战略”后，持续推进在该领域的探索，为楼市长效机制的构筑提供建行智慧。

“我们一直以新金融理念推进住房租赁战略的实施，特别是帮助优化形成中国的住房租赁生态，我们特别重视发挥金融在租赁资源整合中的作用，建立住房租赁的开源生态，加强租赁房源的拓展，不断探索多样化的模式，取得了比较明显的进展。”据纪志宏介绍，建行住房租赁“圈链效应”不断放大，住房租赁平台逐步连片成网，平台覆盖全国超过95%的地级以上城市，累计上线房源超过2000万套

“在融资政策方面，多家大行均表示坚持‘房住不炒’的政策定位。”国家金融与发展实验室特约研究员戴志锋表示，“首先，限额管理不变，贷款增量计划中采取总量控制，实行地产开发和按揭总量控制。其次，实行地产开发名单制，根据开发商的情况，包括区域的财力、客群情况，制定不同的住房信贷政策，实施分类调控。最后，以支持刚需为主，重点支持首套房的政策，改善二手房政策，并重点支持普通住宅开发建设，重点支持一线城市和部分省会城市为代表的核心城市的刚需区。”

戴志锋进一步分析称，目前，房地产政策总体保持“强定力”，但通过跟踪房地产的融资政策发现，中央明确提出“房住不炒”，一些地方却在试探性放松。未来，房地产市场可能是一个托而不举的状态。

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