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安德鲁·劳伦斯的高楼魔咒显现!二三线城市麻烦了

魔咒,又要上演了?

1999年,德国经济分析师安德鲁·劳伦斯,提出了一个十分有趣的理论:摩天大楼建成之日,即是市场衰退之时。这个魔咒曾多次应验。

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/ 二三线城市,危险时刻来临?/

7月1日,澎湃新闻刊登了经济参考报关于“二三线城市争建摩天大楼”的一则报道。

据报道,目前不少中西部的二三线城市,正如火如荼的修建摩天大楼,但实际上,有不少城市,无论是地方财力、经济还是产业结构,都与这些摩天大楼不相匹配。

记者调查后发现,有的地方的空置率达到62%,更高的甚至达到了81.3%。也就是说,有些二三线城市的摩天大楼,已出现了“高空置”的情况。

魔咒显现!二三线城市麻烦了

二三线城市高楼的现状,不禁让人联想到高楼魔咒的本质——

当摩天大楼开始“蜂拥而至”,一定是经济处于蓬勃发展阶段,即经济过热期。如果摩天大楼建成后,能持续“人头攒动”则说明发展是可持续的。

但很多时候高楼建成后,房子没人租、也无游客参观,这说明摩天大楼的建成在透支经济,容易暗藏经济和金融风险。

这样的例子,并不少见:

比如1920年代末至1930年代初,美国克莱斯勒大厦、帝国大厦相继落成,繁荣没持续太久,就爆发了美国大萧条。

再比如1997 年,吉隆坡双子塔楼投入使用后,是当时世界上最高的建筑,随后亚洲金融危机席卷东南亚;

又比如2008年,上海(楼盘)的“环球金融中心大楼”落成,也正值金融危机爆发的时候。

现在,国内的二三线城市纷纷修建摩天高楼,修建完后又要不少城市出现了“高空置率”的情况,是不是已经说明国内的二三线城市已经到了最危险的时刻了?这是一个值得探讨的问题!

02

/ 两大因素,造成“高空置率”/

摩天大楼在二三线城市遍地开花,暴露的是一些城市发展的盲目性。

我们知道,高楼的维护成本要比普通楼高得多,摩天大楼不仅在设计上对于消防要求、抗震要求、电梯要求要比一般大厦要严格,而且各项维护成本也要比普通大厦要高许多。

一般情况下,大家习惯用“高楼写字楼空置率”去衡量一座城市经济发展的健康情况,如果空置率太高,说明基础建设超过真实需求,城市经济存在泡沫的成分,如果空置率较低,说明真实需求比较充沛,城市发展的后劲较大。

高楼的写字楼“空置率”在5%-10%算正常,在10%-30%内,说明存在一定泡沫需要引起重视,在30%以上基本上就是在坐赔本买卖了。

像经济参考报报道的,部分二三城市出现了60%,甚至80%以上的空置率,这类房子存在沦为“建筑垃圾”的风险。

下图是“全球高层建筑数据库”统计的全球超过150米摩天大楼的城市排名,从排名中可以看出,地球上的摩天大楼中国占了大半,除了“北上广深港”几个一线城市外,上榜的二三线城市也不少。

魔咒显现!二三线城市麻烦了

为何这么多城市热衷于建设“摩天大楼”、又迅速“衰退”,有两个最为重要原因:

一、修建摩天大楼,既有“面子”又有“里子”。

虽说目前修建“摩天大楼”并不像修建地铁一样有明确指标限制,没有规定什么样的城市才允许修建“摩天大楼”,但如若真如媒体所报道那样,有些城市的高楼空置率已经如此高,那么证明有不少二三线城市是在“打肿脸充胖子”。

站在地方某些地方官员的角度来看,修高楼是一笔“不错的买卖”。他们修高楼当做财富和实力的体现,哪怕有些城市经济一般,也要动辄数百亿去打造地标建筑,这被政府官员当做是一种“政绩”,有助于向外界展现一个地方经济、社会发展的成就和欣欣向荣的景观。

另一方面,修高楼还能给政府创收,因为商业地产带来的税收要比普通居民楼要高、更容易促进GDP发展,且收入更持续,所以政府会更愿意批商业用地给公司。

这说明,哪怕不在新建商铺、写字楼,也足够卖20年了。

2018年5月时,湖南官方的一份文件流出,让外界看到了湖南“非住宅”的过剩状况,数据显示,有不少城市的“非住宅”的“消化周期”长达240个月以上,

魔咒显现!二三线城市麻烦了

魔咒显现!二三线城市麻烦了

魔咒显现!二三线城市麻烦了

魔咒显现!二三线城市麻烦了

魔咒显现!二三线城市麻烦了

二、制造业回流二三线城市,服务业却没能齐头并进。

虽然这些年我们也听过不少人口、产业回流二三线城市的消息,但这对消化高楼CBD并没多大积极影响。

去高端CBD租房子的,一般以服务业为主。

对于很多二线、三线城市来说,金融行业、TMT行业是其写字楼的主要承租客户,毕竟甲级写字楼的租金高,在这租赁办公的企业少不了钱。

网贷、现金贷、小额贷等互金公司属于暴利行业,近年频频入住高档写字楼,以彰显自身实力,但是遇到下行经济,很多互金公司出现兑付难题,最终破产倒闭。

一方面是居高不下的房租,另一方面又没有新的租客进场,这些高楼的写字楼、商铺,就只能这么空着了。

03

/投资“非住宅”,这些坑得注意/

相比之下,投资“非住宅”的风险要比投资住宅风险大得多,住宅则更安全一点。

这是由流通性所决定的,去买“非住宅”的一般是以公司为主,而去购买住宅的人群则更广泛,无论是公司还是个人都能买、流通性要好得多,而购买“非住宅”,一个不留神,你可能就套里面了。

非住宅可以分为“商铺”、“写字楼”和“公寓”三类,就目前的发展趋势来说,在大城市,写字楼的前景要比“商铺”要好,而公寓则在两者之间。在小城市,非住宅类的房子尽量都不要碰。

哪怕在一线城市,选择“非住宅”投资,也是需要慎重选择的。如何判断“非住宅”它值不值得投资,基本由以下几个因素所决定:

1、所在城市:在前面也说了,去租那些高端CBD的都是以服务业为主的公司,所以在选择城市时,最好也优先选择第三产业比重比第二产业比重更高的城市,小城市可以直接pass掉。

2、没有明显炒作资金出现:“非住宅”的流动性是不如住宅的,如果买在了高点,就有可能资金长期站岗了,所以在投资“非住宅”时,最好不要去投资那些过去十年内涨幅超过3倍的写字楼。

3、地段:写字楼、公寓都投资特别看重其地段价值,尤其注重地段的发展潜力,可以参照的指标有写字楼与地铁、公交的距离、与传统商圈的距离、周边基础措施等等。

你要是买到了那些“消化周期”长达240个月以上的“非住宅”,可能真得套上个20年了。