国内首募规模达618亿元 公募REITs成动荡市下的香饽饽

今年以来，在地缘冲突、美联储加息、房地产流动性危机以及疫情反复等各种因素的影响下，全球股市普跌，在这种情况下，市场仍然有不少优质资产表现出色，公募REITs成了动荡市况下的香饽饽，备受资金热捧。

10月10日至14日，华夏合肥高新产园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT接连上市，并在上市当天均触及30cm涨幅的“盛况”,至此国内全市场已上市的公募REITs数量达到了20只。

值得一提的是，华泰资金江苏交控高速公路和中金安徽交控高速公路两只REIT新品目前也已获得通过，华夏和达高科产业园REITs、华夏华润有巢租赁住房REIT正处于审核中，届时公募REITs的队伍或将增至24只，由此可以看出市场与投资者对公募REITs的热情。

投向不动产，国内首募规模达618亿元

REITs全称是不动产投资信托基金，其投向的不是股票、债券，而是不动产，并且经过了特殊处理(即资产证券化，ABS)，目前公募REITs还是一个未被大众熟知的基金产品，与之相比，公募REITs产品在国外已经是一个非常成熟的模式，由于其拥有稳定的收益来源，备受各类资金的热捧。

REITs产品的底层资产是拥有稳定收入来源的基础设施项目，其主要包含两种类型的资产，一是商业写字楼、零售物业、酒店、公寓等持有型房地产;二是传统及新型的基础设施，如传统基础的设施：机场、港口、收费公路、水电气热、污染治理等;新型基础设施则包括5G基站、数据中心等和信息产业相关的基础设施。

根据Choice数据显示，国内全市场已上市的20只公募REITs初始募集规模为618.14亿元,其中产业园REITs数量有7只，产业园区成为国内公募REITs目前最主要的底层资产类型。

从发行日期上来看，国内第一批公募REITs已于2021年6月21日上市，今年以来新上市的公募REITs也已有9只，其中包括了保障房、能源基础、产业园区等底层资产。

从收益来看，截至10月18日，已上市交易的公募REITs产品有15只自上市以来录得上涨，其中有9只涨幅超10%，还有3只涨幅超40%。

华安张江光大REIT今年以来累计上涨21.53%，涨幅遥遥领先于其他产品，自上市以来累计上涨43%。该基金底层资产是产业园区，主要投资于优质园区类基础设施项目资产,截至10月18日规模达19.38亿元。

此外，还有今年上市的鹏华深圳能源REIT、国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园等亦有不错的表现。

除了不断有新的REITs产品上市，去年已经上市的REITs产品已经在快马加鞭的扩募。截至目前，博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT提交了扩募申请，且相关申请均已被成功受理，本次扩募对象涵盖到了产业园区、仓储物流，以及清洁能源等资产。

国内REITs发行迎来蓬勃发展已是大势所趋，第一批公募REITs成功实现扩募后，未来将涌现更多REITs扩募公司，底层资产优质的REITs市场收益率将稳步提升。

逆势抗跌背后的逻辑

目前来看，公募REITs仍处于起步阶段，总体规模不大。但是，整个REITs产品供给呈现加速趋势，正在掀起一股“热潮”，成为大家关注的焦点。

究其原因，一是今年以来股票市场波动较大，受避险情绪影响，波动率更低、具备提供稳定票息特性的REITs产品更受欢迎;另外，随着2021下半年经济下滑的预期越来越清晰，债券市场收益率也一路下行，宽松的货币环境和无风险收益率继续下降，推升REITs价格。

二是监管政策也不断造福于公募REITs市场。2021年是中国公募REITs发行元年，自2021年6月首批公募REITs上市后，已发布了多个与REITs相关的重要政策文件。

尤其今年开年，财政部、税务总局发布了试点税收政策，北京发布REITs试点政策及申报辅导手册，紧接着国家发改和国家能源推动清洁低碳能源推进公募REITs试点等，投资人对REITs这个新型产品未来的发展也更有信心。

三是整体流动性较好，可交易性强。自首批项目上市以来，公募REITs整体流动性较好，与债市和股市的相关性较低，其低波动率优势对投资者非常有吸引力。

与此同时，公募REITs具有标准化、小额化的特点，大大降低了投资门槛和操作难度，为市场提供了兼具股债属性的大类资产配置工具，具备差异化投资价值。

从底层逻辑来看，REITs是优质的抗通胀资产。与股票、债券这些资产不同，公募REITs拥有投向明确、底层资产成熟优质、强制分红、现金流预期相对明确的特点。

强制分红，且分红率较高也是公募REITs的一大特色。根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，公募REITs的收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

在资产配置方面，由于公募REITs的收益来源是所投资项目产生的收益，比如说产业园租金、高速公路收费等，因此和股市、债市的关联度都很小，可以有效分散投资风险。

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