贝壳显现韧性 前三季度总体保持增长

北京时间11月9日，贝壳找房(NYSE:BEKE)发布了2021年第三季度业绩。贝壳三季度净营收为人民币181亿元，净亏损为人民币17.66亿元，经调整后净亏损8.88亿元。

三季度亏损的原因主要在于下半年以来持续收紧的房贷，使得全国主要城市楼市迅速降温。财报显示，贝壳三季度存量房GTV(总交易额)同比下降34.3%，新房GTV同比下降2.5%。

根据贝壳研究院数据，第三季度全国二手房市场GTV同比下降41.6%，国家统计部门数据显示，三季度全国新房商品房市场GTV同比下降14.1%；而同期贝壳存量房交易GTV同比下降34.3%，新房交易GTV同比下降2.5%。

截至三季度末，贝壳2021年整体保持增长态势。前9个月，贝壳营收达630亿元，同比增长31.7%，调整后净利润为22.5亿元，前三季度贝壳GTV达3.12万亿元，同比增长31.2%。

结合近期房地产调控政策的潜在影响，以及公司基于现有业务情况和市场条件的初步判断，贝壳预计第四季度营收在145亿~155亿元之间，较2020年同期下降约31.6%至36.0%。

财报发布后，摩根大通将贝壳的评级从中性上调至增持，目标价从21美元上调至30美元。摩根大通分析师Alex Yao认为，中国整体房地产市场将从明年初企稳，预计公司净亏损会在2021年第四季度收窄，贝壳模式的有效性和管理层的执行力，能确保其实现GTV的长期增长，具有良好的长期增长前景。Alex Yao指出，贝壳第三季度GTV跌幅小于市场跌幅，这是贝壳价值的有力证明。

三季度新房营收贡献突出

“第三季度市场历经的调整，对行业和贝壳都是一次挑战。”贝壳执行董事、首席财务官徐涛直言道。

据了解，受严格的限购、限贷，以及银行信贷收紧等监管政策影响，进入下半年以来，全国多数城市楼市迅速降温。

市场的快速下行，使得房地产拿地、建设、开发、销售等各个环节都面临挑战。在房产经纪领域，实际上，从上半年广、深地区二手房指导价等政策密集发布开始，区域内的中介行业生态就已开始恶化。至下半年全国多数市场普遍遇冷时，已有不少区域中介门店开启了裁员模式。

行业头部企业贝壳亦不例外，据贝壳董事长、CEO彭永东透露，贝壳上的门店也面临严峻挑战，三季度约有1.7%的门店由于市场原因选择关店。过去12个月GTV超过5000万温饱线的门店数量在第三季度环比下降3.3%，占总门店数量的33.7%。

具体来看，二手房业务在三季度出现明显下滑，财报显示，三季度贝壳上二手房业务交易服务净收入为61亿元，相较于去年同期的88亿元下降44.26%。

其中，非链家经纪人的总交易额由去年同期的2904亿元相比下降33.6%至1929亿元，相应的来自平台服务、特许经营服务及其他增值服务的收入降低8亿元。对二手房业绩影响较大的是链家品牌交易额的下滑。财报显示，三季度链家品牌交易额由去年同期的2857亿元减少至1853亿元，这使得公司相应的佣金收入由去年的79亿元减少至53亿元。

在第三季度的下行周期里，贝壳落地了一系列举措，包括坚决推进一二手、租赁经纪人分岗，专注产生生产力，同时将运营重点更多地向新房业务和租赁倾斜。

相比之下，三季度，新房营收对于业绩的贡献突出，财报显示，新房交易服务的净营收为人民币113亿元，与去年同期的人民币111亿元相比增长2.5%。

但新房净营收的增长并非来自交易额的增加，而是因为新房交易佣金率小幅上升。实际上，三季度贝壳找房的新房交易额略低于去年同期。其中，通过关联经纪人和其他销售渠道在贝壳上完成的新房交易服务交易额为3376亿元，与去年同期的3379亿元基本持平；由链家品牌所服务的交易额为726亿元，相比之下去年同期为828亿元。

这与三季度以来全国市场的连续下探有关。开发商在去化压力增大的同时，对渠道依赖度上升，所以整体渠道渗透率在三季度触底反弹。这也意味着，有品质服务、有消费者维护能力和经纪人调动能力的新房销售渠道，在下行周期中的能力将进一步得到体现。

据彭永东介绍，一部分前期未加入贝壳的门店为获得更多支持选择在下行周期内加入贝壳。第三季度加入贝壳ACN网络的门店有29%来自贝壳的新房销售外渠“房江湖”，而这一比例在第二季度为22%。贝壳9月合作销售新房项目数较6月提升13%。

另一方面，三季度以来，贝壳还在新房项目准入标准和风控体系上作了进一步的完善措施，以保证整体回款的及时性和健康度。“贝壳在新房业务中预计不会出现重大风险，归根结底是因为我们的新房业务独立性高，不依赖资源禀赋和关系。”彭永东表示。

第三季度贝壳存量房交易GTV同比下降34.3%，新房交易GTV同比下降2.5%。这一数据相较于全国市场稍显温和。

若从前三季度来看，贝壳今年仍保持着良好的增长态势，徐涛指出，贝壳“不低估政策对市场的纠偏能力，同时也不低估市场供需的刚性动力。”前9个月营收达630亿元，同比增长31.7%，调整后净利润为22.5亿元。前三季度总GTV达3.12万亿元，同比增长31.2%，其中存量房GTV为1.70万亿元，同比增长25.7%，新房业务GTV达1.25万亿元，同比增长37.0%。

值得注意的是，10月以来，全国各地地产调控类新增政策已逐渐减少，国家及相关监管部门密集发声，呼吁保持房地产信贷平稳有序投放。按揭贷款方面，深圳、广州、中山等珠三角城市，以及无锡、湖州等长三角城市房贷利率已出现下调，被市场视为积极信号。

下行周期向内归因

“过去的这一季度，行业充满了挑战，但一系列整顿和广泛深入的调控措施有效保障和促进了中国房地产市场的长期健康发展。”彭永东指出。

尽管处于市场下行周期，贝壳始终将提升服务品质、促进行业进步作为业绩增长的基础。三季度，贝壳持续落地一系列举措，专注“聚焦”与“合作”。对于优质店东和经纪人，贝壳支持其稳定作业并获得收入，减少行业人才流失。同时，在对经纪人的职业化培训上更进一步，推出“小贝二手训练场”系统。据了解，该系统可以模拟经纪人与消费者在VR和线下带看的交互场景，标准化、体系化、智能化地提升经纪人能力。

截至目前，贝壳已经完成超过3.1万家门店的经纪人分岗，覆盖人数超30万，一二手经纪人合作比例由上季度14.4%提升至29.6%。

在新房服务上，贝壳持续推进线上化进程，通过楼盘字典等PGC(平台生产内容)基础设施，及OGC(Occupationally-generated Content职业生产内容)方式，建立中立开放的生态，目前，贝壳的新房楼盘字典实现了全市场100%的目标新房楼盘覆盖，并创建了全国大型的新房项目不利因素数据库，为消费者提供真实有用的新房内容。

同时，在市场下行周期中，贝壳进一步优化新房生态。彭永东认为，在稳地价、稳房价、稳预期，以及“房住不炒”、住有所居的政策指引下，贝壳作为行业参与者更应该肩负使命，为国家和社会贡献价值，而不只是做商业成功的企业。

据了解，2021年初时，贝壳在全国各城市面向合作开发商推出“贝壳阳光作业服务承诺”。即“不截客”“不洗客”“廉洁作业”“阳光交易”和“透明宣传”，这些承诺全部被贝壳主动写入了与开发商的合作协议中。

截至9月底，贝壳对开发商的“五不承诺”已覆盖到66城100%开发商，累计11191个项目。这些动真格的新房经纪业务治理，在短短几个月时间里，就产生了立竿见影的效果。因为贝壳实行“真承诺、真赔付”，自推出服务承诺以来，通过开发商举报和贝壳自查，截至10月中旬，已累计发现47例违规破坏行业生态行为，向开发商履行承诺赔付金额接近200万元，新房市场行业秩序得到进一步规范。

值得注意的是，今年以来贝壳的新兴业务表现突出，居住服务链条进一步完善。据彭永东介绍，目前贝壳自营业务被窝家装和已并购的圣都家装的业务均稳步推进。

其中，被窝家装在第三季度时已实现了对服务者和对消费者赋能的双向突破。在服务者端，被窝家装率先打造行业全服务者职业学习基地——精工学堂在9月正式“开学”，当月即有394位家装行业服务者参与培训，未来将为家装产业链持续输出专业人才。面向消费者，被窝家装推出“十心实意”服务承诺，完善保障体系，降低消费者风险。三季度，被窝家装在北京竣工1127单，环比提升35%。而圣都家装在今年前9月累计合同收入同比增长超过35%，目前贝壳与圣都在人才招聘、交付中台、供应链能力上持续融合。

“房地产市场长效机制的建立，房地产存量交易的时代、品质服务的时代，都在比我们预期的更早到来。我们排除外界噪音，向内归因，为成为服务中国3亿家庭的新居住服务商的愿景而持续努力。”彭永东表示。

（文章来源：中国经营网）

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