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保障基本住房群体的理念 未来也不会改变!

本文转载自公众号:“鹰觅房产”

文/鹰觅君

全文共3281字,阅读需要6分钟

不能否认的是,经过一开始的迷惘,有时走出涡流的速度要比想象快得多。不信就走着看呗!

(一)惯性

政策房对于中低收入者,一直都有望梅止渴般的生理反应。

金融危机那一年,广州(楼盘)闹市街头,一对中年夫妇抱头痛哭。他们甚至买不起一套经济适用房,即便价格只有市价的三分之一。

人们不由得将视线探向远方。

新加坡的组屋制度一直冠绝全球。

管住房的父母官,每次接待来自全球的调研团队,都会骄傲地拍胸脯:

政府掌握组屋定价权,投机者很难获得暴利,自然不会把买房当成一门生意。

在新加坡,80%朝上的居民都住在政府提供的组屋里,价格只有市场价的一半,几乎所有买房家庭都付得起。同时,在大量组屋充斥的楼市里,市场价即便不受约束,也只比组屋价贵一倍。

和香港有很大不同,新加坡的组屋建设不仅绝对量大,而且制度严明,当地政府能够完全掌控房地产。

有人感叹:生子当如孙仲谋,立身还要属狮城。

2011年,冯仑在北京(楼盘)一场论坛上赌咒发誓,说未来中国的房地产基本制度会仿照新加坡,而不是香港。

台下“嘘”声一片。

鹰觅君当时在台下,扳着手指头掐算了一下:上一年,也就是2010年,经历了2009年的麻风牛市,卷起了最大一轮“逃离北上广”思潮后,北京当地XXXX拿出了自残的诚意,说要将政策房土地供应比例提升到70%。

政策房包括保障性租赁、棚户改造和自住性中小套型商品房。

这是一剑封喉式的反击。

只要低价的保障房大量上市,就能迅速拉低市场价格中枢,改变人们预期,从而彻底改观高房价的局面。对于大量买不起房的人来说,还有比这个更鸡血的事?

结果,2011年过完了,北京保障房用地占住宅用地规模才刚超过五成,低于七成;

接下来的2012年,刚够五成;2013年,还不到五成。

2014年,嘉兴(楼盘)市建委的一位领导讲了一段“大白话”,态度真诚得感天动地。这段话的意思是,经适房很好,解决了一批又一批困难家庭的住房问题,但因为土地资源紧张等问题,经适房应该取消。

因为好,所以要取消,简直就是神逻辑。

那时的行情都是全国性的普涨普跌。2009年的大牛市,透支了大量需求,导致后面好几年不是调整就是小反弹。到了2014年,土地一下卖不出去了,流拍率达到了历史最高的4%。

这种时候,还强推便宜的政策房,和挥刀自宫没什么区别。

自始至终,政策房建设总是和行情纠缠在一起,时快时慢。

客观上讲,疏解财政窘况和解决基本民生居住,确实很难同时兼顾。

(二)惊诧

但是,最近发生了一系列很奇怪的事情。

每年年初,北京有关部门都会公布当年的政策房建设规划。2019年的计划是这样的——

4月3日,北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划自然资源委联合下发《关于印发2019年度政策性住房首批开工竣工计划的通知》。

首批列入开工建设计划项目147个、房源约17.2万套,其中计划2019年开工的项目116个、房源13.6万套;推进前期手续的项目31个、房源3.6万套。计划年内开工的项目中,政策性租赁房项目45个、房源约4.6万套,政策性产权房项目71个、房源约9万套。

只要开工,就会形成市场供应或潜在供应。看看2019年的政策房开工量,比2018年的建设强度大多了。

2018年公租房建设是1.4万套,今年是4.6万套;2018年共有产权房是3.9万套,今年是9万套。

在主要的政策房类型供应方面,2019年的数量都成倍于去年。

需要注意的一点是,2018年是北京楼市的小小年,不但成交量还在地量水平徘徊,二手房房价还下跌了15%——20%;土地流拍宗数为1808宗,是2014年总数的5倍之多。

按常理,这个时候不是应该大幅缩小政策房供应吗?像北京,共有产权房经过两年的大干快上,到现今大面积滞销。

按常理,这个时候不是应该大幅缩小政策房供应吗?像北京,共有产权房经过两年的大干快上,到现今大面积滞销。

最倒霉的要属一个叫四季盛景园的共有产权房项目了。2018年10月,这个位于大兴的项目第一次开门迎客,眼巴巴地盼着能有个开门红啥的,就算不能开盘售罄,去化率也要差不多吧。结果,惊跌了一堆眼镜。参与摇号的家庭共2191户,而房源则有2224套,最终人们只买走了其中的28套。这可是在北京买房子呀!

然而,这些全没用。上面的,我们已经看到了,2019年的政策房建设还在上规模,共有产权房反而更是提速了。

到底发生什么事了?

还真是有大事发生了。

大家都知道,2018年是房地产调整年,稳定之年,也是定调之年。这一整年,除了继续执行“房住不炒”精神,去库存任务也基本完成了;另外,楼市调控权历史性地下放到了地方,并将“稳定性”作为地方政绩考核的重要指标之一。

讲真,这些都是从来没有过的,预示着房地产的重大转折。

这其中,还有一个特别重大的变化,鹰觅君觉得大多数人都没太重视,而这个转变正关系到整个房地产未来的命运。

去年5月22日,住建部官网发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,里面提到了一项指示:

力争用3—5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

这是一个很强烈的信号:无论有多么难,我们都要向福利住房制度靠拢,将资源向中低收入者倾斜。如果经济没有大问题,政策上不出大的调整,冯仑的预言真是要实现了。

如果你以为这次还是像以往那样,扯个调门,表个态度,完了该怎样还是怎样,那就大错特错了。

截至目前,全国很多重点城市都具体列出了政策房建设规划。其中,深圳(楼盘)对自己最“狠”。

据深圳官方发布的信息,到2035年,深圳将筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

在此背景下,自2018年起深圳新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例将不低于60%,并将严格控制大户型高档商品住房用地,同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

这种力度让人看到了希望。这才是一个城市应该有的样子。让财富建立在实业之上,让房子服务于人口的真实居住。

深圳市原副市长、现任深圳创新发展研究院院长张思平,曾对深圳房地产深度观察实践了20多年,一直对深圳的高房价现象痛心疾首,去年写了一篇长达14万字的长文——《深圳住房制度改革和房价调控》。

这位良心官员阐述了一个很重要的思想:住房目标不是买得起房,而是“住有所居”,让中低收入者住进保障房,中高收入者购买商品房 。

这种基层实践思路,与顶层的主导精神不谋而合。

如今,从上到下,都酝酿着一场新的居住制度变革,政府要全面掌控房地产定价权,就是这么回事。

为什么会有这样的一个突然转变?

这是一个有序社会发展的必然阶段。

春江水暖鸭先知。

在新制度预期之下,开发商已经开始了调整。有的公司在继续深耕普通住宅开发业务的同时,开始针对部分土地供应结构调整较大的一二线城市,将20%左右的规模增长空间,分配到住房租赁、政策性住房的开发、建设、运营上了。

不然,还能怎样。供地结构出现了重大调整,总不能死守成规吧?

一个由政府掌握了定价权的市场,会是一个全新的世界。

首先,想炒房短期获得暴利,可以先歇歇了。未来,大量政策房上市,会基本框定一个价值中枢,使得市场价格不会过度偏离。

举个北京的例子。虽然,过去政策房供地规模一直有水分,即便这样,2014年之后,实打实建造出的自住房面市,的确拉低了北京房价水平,甚至在2015年还下拉了10%。

在巨量政策房供应之下,想让房价暴涨真的比登天还难。

在巨量政策房供应之下,想让房价暴涨真的比登天还难。

其次,不同收入阶层的人,都有适合的居住之所,以前那种千军万马过独木桥的现象,未来应该不会再重演了。

过去,是人赶人,钱赶钱的时代。高净值人群敢对房地产砸钱,看重的是城市急速膨胀的人口;中低收入者倾其所有去买房,是看到富人们用金钱不断抬高居住的壁垒。

未来,这些都不存在了。

如果按照最低的、政策房供地比例占50%计算,建出来的房子,都会超过新房供应套数的一半,因为政策房大都是小户型。这就意味着,未来市场成交的主力将会是政策房。

大部分与刚需群和工薪层对应的,不管是买还是租,都会是政策房。

以北京为例。2018年,北京共有产权房共成交7729套,占全部新房成交40528套的19%。也就是说,10套成交里面,有两套是共有产权房,如果要包涵限价房等,政策房占比还要高。很明显,未来还会继续高下去。

不管情愿还是不情愿,历史就快翻篇了。

不过,政府掌握了定价权,并不意味着我们将全面转化为福利住房时代。对土地财政的依赖,还会让市场化部分依然活跃。大概率的情况是,经济不好的年头,市场化部分比重稍微大一些;好年头,则会降低一些。

不会改变的,则是保障基本住房群体的理念。未来,真的会不一样。