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毛大庆:寻找房地产破茧成蝶的出路

伴随着房地产黄金20年的落幕,毛大庆离开了万科。2015年,万科依然是国内房企老大,毛大庆依然是地产公司闪耀的明星经理人。如今,三年过去,在房企前所未有的规模竞赛中,万科让出了头把交椅;毛大庆的身份也变成了“明星创业者”。

亲历房地产市场从市场化启动到规模集体放大的20年后,毛大庆认为需要用创业来寻找房地产行业破茧重生的突破口,新办公就是方向之一。而现在,中国房地产市场的发展方式正在转变,未来新兴房地产品类增多、体量放大也将给市场带来各种可能性。

地产黄金20年

2015年,毛大庆离开万科,旋即创立优客工场。当时他写下了这样一段话:2015年,于我而言,有着非常特别的意义,我进入中国房地产行业已满20周年。“当时马上过秦川,倐忽于今二十年——风云聚散,诗酒轻狂,这是中国房地产行业最黄金的20年,也是我不断成长的20年。”

“房地产其实不是我选择的,我是带着建筑师的情结走进地产行业的”。毛大庆谈到入行经历,总是如此讲述。因为建筑师的背景,毛大庆在20多年前被合作的甲方看中,进入地产圈。

在他加入万科之前所任职的凯德置地,是新加坡知名房地产企业。这份工作他一干就是15 年。凯德对职业经理人的要求很高,注重制度规范,又比较阳光。毛大庆回忆,如果要选择跳槽,期待的公司也应该是规范、阳光的,应该是一家职业经理人驱动的公众公司。“万科恰恰就是这样一家完全符合我要求的公司。”2009年,毛大庆选择了万科。

在毛大庆看来,中国房地产市场大概经过了三个阶段,一是1999-2007年的市场化启动阶段;二是2008-2014年的规模集体放大阶段;第三阶段,从2015年开始,在房价的政策性管控过程中,中央政策和地方策略已经达成了一个共识——“房住不炒”。

毛大庆加入万科之时,正是“规模集体放大”阶段开启之时。规模,也是摆在万科面前的必答题。有媒体报道,那时现任万科集团总裁的郁亮激动地向毛大庆交代:“给北京万科三年时间,以实现万科对北京市场的抱负和期待”,并称万科要争夺北京市场的头把交椅。

彼时的万科势头迅猛,2003年万科的营收还不过只有63亿元,而到了2010年,万科营收破千亿,七年间,营收变为15倍以上。

在业内人士看来,万科集团以及同时期房地产企业的快速发展与中国在改革开放后波澜壮阔的城市化进程密切相关。这便造就了房地产的黄金时代。

毛大庆也赶上了这个时代。北京万科2009年拿地的房山区长阳半岛项目直至今日也被看作是“新型城镇化样本”。

毛大庆曾回忆,在开发前,房山长阳地块是农田,主要种粮食,当时万科高价拿下了那片地进行建设,却并不被市场看好。毛大庆开始分析那块地离城不远却不受待见的原因,发现是因为当地没有良好的教育。那么,何不把北京四中搬过去呢?几番沟通,北京四中终于统一在此建立分校,这一下子就撬动了需求,随之其余问题迎刃而解。此后,万科还在社区配套和服务方面进行着系列的创新,幸福驿站、第五食堂、第五学堂、四点半学校、万物仓,极大方便了业主的生活。

作为北京公司总经理的毛大庆,加盟万科的一年后便提前三年完成了郁亮的期许,此后万科一直稳坐北京市场第一阵营,北京万科的销售额也从2009年的43亿元上升至2015年的200亿元。

创新时代拐点在哪

正如毛大庆所介绍,2014年中国房地产市场规模集体放大阶段接近尾声,“刚来北京万科的时候公司有43亿元的销售额,现在是200亿元,其数字背后是经营管理难度的提升。我对变化速度缺乏估计,由于人员迅速膨胀,但效率并不一定提高。另外,业务多元化之后怎么解决问题,措手不及”。在离开万科时,毛大庆仍有所遗憾。

效率,也是在那一年被万科多次提及。“2014年万科就放弃了规模,只考核回款,2015年以现金流为基础的增值价值创造。”郁亮曾公开表示,万科的效益增长必须要超过规模增长。地产行业的“白银时代”和“天花板”论也在此时被郁亮多次提及。

此时,毛大庆也有了更为深刻的思考。毛大庆回忆,当时中国房地产行业经过10多年的井喷式发展,从一二线城市的密集开发到三四线城市的长远布局,行业诞生了许多炙手可热的“地产大鳄”和庞大集团,有5家在2016年跻身世界财富500强。随着房地产市场的日趋饱和,发展势头已然放缓。

传统的房地产企业放缓脚步,但是新兴的、以互联网为主导的产业却在兴起。毛大庆有了这样一个思考,在这创新引领时代的“拐点”上,中国房地产行业破茧成蝶的出路在哪里?或者说,是否能通过引入新的元素,如大数据、智能终端、共享经济,搭建全新的信息化分享平台,从而获得新的爆发点。

思考之后,答案是肯定的。他表示,他当初就看好新办公、新居住、新养老、新旅行这四大新领域,蕴藏着无限的商机,将带给房地产行业更多新的机遇。

四者之间,毛大庆选择了新办公。2015年毛大庆的优客工场刚刚推出来时,人们更愿意将其与美国的WeWork做比较,因为那时联合办公在中国初出茅庐,还处于商业模式、市场前景都不是十分明朗的阶段。外界简单地理解是,毛大庆要做的事情是将租来的办公场地转租给他人,并附之各类福利性服务。“我没有离开房地产,最多转身变成了一个二房东,只不过这个二房东是懂房地产的人。”毛大庆当时也如是定位。

不过,现在毛大庆并不会把优客工场再划归到房地产行业,严格意义上来说,优客工场是基于“房子”所创建的空间再做更多的探索,换句话说,给予“房子”更多的价值。回想三年多前的中国,办公室就是办公室,有门、有隔栅,上班打卡,下班回家,在中国,很少有人能把共享与办公联系到一起。毛大庆感叹,“转眼三年过去,有时候随手拿起手机,打开优客工场的优鲜集App,甚至会觉得不可思议,我们用了三年多的时间,改造了办公的场景,打通了商业的隔膜,赋予创新力更多的时代势能”。

数据显示,2015年,国家级的共享空间仅有130多家,而到了2016年9月,发展到了800多家,40万家企业入驻共享空间,呈几何数量级增长。经过三年的发展,优客工场已经完成C+轮融资,估值超过110亿元人民币,在全球35个城市布局了160个共享空间。

长效机制须完善金融管控机制

现在的毛大庆,身上的“互联网”气质更加浓厚,这也是优客工场所带给他的变化。跳出房地产再去看整个行业,毛大庆也颇有感触。“房地产市场经历了三个阶段,让我感触最深的就是2015年以来‘房住不炒’的提法,中国房地产走到今天,有很多事值得思考和总结,但归根结底,我们必须要面对房子最原始的意义,那就是房子是用来住的。国家的政策方向是很明确的。”毛大庆如是称。

毛大庆进一步介绍,对于中国来说,中国房地产的发展方式正在发生转变,从美国房地产的历史来看,自由市场经济下的房地产,催生了很多与金融资本结合的新产品,其中当然也包括房地产的资本方法论的推演。在中国类似的情况会不会发生?“中央对于房地产的政策核心其实是建立房地产市场管理的长效机制。那么如何保证机制的长效性?这就一定要形成完善的、可执行的金融管控机制和防范系统性风险的部署。”毛大庆如是分析。

在毛大庆看来,未来新兴的房地产品类一定越来越多,体量也会逐步放大,比如租赁型住房、特色小镇开发、产业扶持性住房、政策性住房,这些都是房地产在未来的各种可能性。毛大庆的优客工场亦是如此。优客工场如今早已不是创立之初人们想的办公桌的生意。毛大庆说:“在2017年底的时候,优客工场社群中发生一些变化,我不得不思考联合办公行业发展的未来。当时我感到联合办公已经站在了一个分叉路口,迭代是必须面对的问题。而但凡迭代,就要有选择,有淘汰。”

实际上,不少共享办公空间经营不善,走进了死胡同,甚至不乏一些知名企业破产、消亡以及被兼并的案例。毛大庆思考,淘汰与选择本身并不值得担忧与焦虑,因为这是一个生态演进、迭代的必须,也是这个生态中的社群保有竞争力的必须。但需要面对的问题是,如何看到行业的变化、演进、淘汰,是主动面对还是被动接受。

毛大庆意识到,外部环境都已经改变,甚至迥异于两年多以前。联合办公领域简单的以用户、流量为核心的时代已经结束。企业必须通过强化自身运营、整合外部资源、互联网创新实践等方面进行探索,即从单纯的共享办公空间成为社群连接体。

优客工场一直致力于搭建一个基于价值观认同的精神共同体和商业联合体,这是商业社群生态圈的基础轮廓。在这样的意愿驱使下,优客工场的App已经正式更名为优鲜集,更多的企业将通过优鲜集App聚集、聚变和发生更多的裂变,是这个App希望实现的职责。

在优鲜集的平台上,近万家入驻会员企业可以在此发布讯息、共享资源、寻找合作伙伴。不仅如此,优鲜集还是一个面向世界的完全开放的免费平台,即便不是优客工场的入驻会员企业,也可以免费注册成为会员,借助平台的力量获得更多机会。核心是整个企业建立一个多维度的企业评估体系。

“ 优鲜集首先是一个社群生态。社群是社区的升级。这正是优客工场LOGO焕新后,其中ucommune的重要内涵。优客工场通过股权投资加大共享办公的服务生态体系,增强每一个投资板块之间的强连接。”毛大庆如是介绍。

目前,优客工场迄今共投资了包括空间研习社、优客里邻传媒、优和维尔国际医疗、幂次方学院、泛优咨询、跑哪儿科技、知呱呱、企业盒子、AA加速器、极客晨星、问校友等34家优秀创新企业,涉及共享办公空间、教育、高端医疗、互联网+体育、传媒等多个领域。(记者 董家声)