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遏制楼市疯狂势头 需要采取因地制宜的调控政策

楼市最近有点燥:限价限出倒挂 摇号摇到晕倒。近日,个别城市的楼市再度火爆,购房者队伍排起“长龙”,一房难求。成都出现了几万人抢购千套住房,买房队伍绵延几公里的场景;杭州出现了大量市民为了获得购房摇号的资格,在开发商指定银行排队等候购房诚意金冻结的情况。

如今的楼市已经无法用疯狂来形容了,简直可以称之为“变态”,各种匪夷所思的怪现象频频上演,远远超出大家的想象力空间。为了贯彻“房住不炒”的政策,各地纷纷出台限购、限贷、限价、限商、限离,再到摇号购房,抑制需求端的手段基本都用上了,可是并未完全遏制住投资热潮,楼市调控负面效应却产生了,诸如新房与二手房价格倒挂、万人排队抢房、天价冻资、银行超负荷营业等,令人感到不胜惶恐,楼市究竟怎么了?

前两年,各地房地产商库存量太大,处于楼市去库存、销售清冷的压力下,可转眼间,除了四五线城市还在去库存外,其它城市已然处于房源紧张、市场火爆的状态。而且,就在这短短两年的时间内,全国各地城市的房价均涨了一大波,部分城市甚至翻倍,在买涨不买跌的情绪推动下,各地民众纷纷入场,楼市也逐渐步入疯狂抢房的氛围。

由于各地房价上涨太快,楼市投机势头高涨,在“房住不炒”的政策指引下,各地楼市调控政策不断加码,最新的调控政策则是摇号抽签。目前,全国摇号的城市已经有8个,包括南京、上海、长沙、成都、武汉、杭州、西安和深圳,这波楼市不安静的城市基本囊括。摇号的本意是因供需失衡,为了满足公平性,在设置购房门槛之后,对刚需群体采取摇号购房。

可是,如同经济学家马光远所言,“限价+摇号”让很多本来不想买房的人参与了抢房的游戏,导致“房住不炒”的政策不仅没有落实,反而火上浇油。比如目前杭州的限价一手房与周边二手房之间大多单价相差上万元,一套房产动辄便是上百万的差价,这样的收益让很多手中仍有房票的人跃跃欲试,希望把这项“福利”用足,少数手中没有房票的人也想尽办法获得房票进行投机。

目前一线城市楼市被压住了,交易量和房价都处于低迷,甚或开始下跌。可是,二三线城市房价炙手可热,特别是新一线和二线城市强势崛起,放宽人才引进政策,大量人才短期迅速涌入,对住房的需求旺盛,形成了巨大的增量效应,以致由“抢人”演变成了“抢房”,亦直接推高了房价。

当下楼市调控政策一味抑制需求端,扭曲市场正常交易,人为控制房价,导致市场价格失真,反而令民众产生越不让买、越值得买的想法,都不顾一切疯狂抢购商品房。显而易见,楼市调控政策也需要调整了,房价上涨、疯狂抢房的直接因素,乃是供需失衡所致,部分城市住宅库存不足3个月,需要适时增加供给量,切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,大力推进租购并举政策,满足广大民众的住房需求。

我国地域辽阔,各地社会经济发展不均衡,房地产市场情况也不一样,以往的经验一再证明,调控不能搞一刀切,需要因地制宜,采取适宜本地的楼市调控政策。因此,在坚持“房住不炒”“租购并举”的政策基础上,给予地方政府一定的政策调整空间,对当地楼市重新进行全面评估,调整不合时宜的调控政策,确保市场供需平衡,逐步稳定民众对楼市的预期,通过市场行为抑制房价非理性上涨。