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余丰慧:土地出让金创新高 房价怎能降下来吗?

土地资源是房地产最重要的组成部分,土地成本基本构成商品房的最主要成本。在一线城市一段时间土地成本占到整个商品房成本的50%以上。在建安成本基本平稳情况下,决定房价涨跌的主要因素就是土地成本的变化。春江水暖鸭先知,从城市住房土地供应情况,基本可以预知一个城市的房价走势。那么,今年以来土地资源供应是个怎样的情况呢?

多地土地出让金暴增。从各地土地部门网站了解的情况是,4月,杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地出让金额突破百亿元,创同期土地出让纪录。其中,杭州市土地出让金为179亿元,同比上涨237%,市区今年成交85宗地块,包括56宗涉宅用地。宁波、西安、徐州和绍兴等城市土地出让也较上年增长100%。

4月,全国50大城市土地收入2842.2亿,同比上涨83.4%。1-4月,50城市土地出让金合计达到11882亿,比2017年同期的7984亿上涨幅度达到48.8%。

前4个月,武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等42个城市土地出让收入超过100亿。宁波、佛山、嘉兴、南通、常州、盐城等三四线城市的土地出让金额今年都出现了非常明显的上涨现象。

一句话,除了一线城市被行政手段高压外,其他城市土地出让金增速同比翻两倍以上。

有分析使用了一个分化的概念,意思是一线城市土地供应平稳甚至下降。北京、上海等一线城市4月土拍趋冷。上海当月共成交4幅经营性用地(工业用地和动迁安置房用地除外),总成交面积为24.57万平方米,环比下跌31.95%,总成交额达54.83亿元。同时,上海首次挂牌出让外环以内的宅地。北京则没有新增土地供应。

对一线城市土地市场趋冷现状必须客观看待,最少要把握两点,一是一线城市土地市场遇冷不是市场因素决定的,而是行政手段冻结房地产市场的调控方法导致的。在这种情况下,高压调控政策能够坚持多久,值得关注。一旦放开市场或者调控政策稍有调整与松绑,房价必将报复性反弹。多年来已经屡试不爽,眼见为实了。二是虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额依然会集中拿地。这就决定了一二线土地价格不可能下降。况且在需求端竞争激烈时,既是土地资源垄断也不能故意压低价格,卖便宜吧?

土地资源稀缺情况下,加上中国世界第一人口需求潜力,再加上但凡有一点钱都往城市里跑的现状,一二线包括三四线城市房价都很难下来。

值得欣喜的是,各个城市的土地溢价率处在平稳状态。从热点城市看,大部分城市溢价率均保持低位。城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。土地市场在系列调控影响下有所退烧。不过,10%的土地溢价率最终是要反应到最终商品的商品房价格上的。房价每年出现10%以内的涨幅都属于正常,都属于调控成功了。

在2014—2017上半年房价出现暴涨情况下,采取强力调控手段把楼市泡沫风险摁住是完全必要的。在楼市特别是房价趋于平稳与理性后,应该逐步退出行政手段,让市场机制发挥作用。

在投机性与投资性需求被控制到20%以内的合理程度后,抑制房价过高的唯一手段是加大土地资源供应,加大住房开发建设,增大住房供给,加快投放商品房数量。