杨红旭：拐点将至！2018房价走势还乐观吗？

房地产政策面波澜不惊，那么，2018年决定房价变化的核心因素，就变成了资金面! 　　2018年7月，部分城市陆续调控之后，对于楼市的影响因素的变化，分为上半场和下半场。

2018年，抑制房价的主导因素是货币、金融与信贷，即便房地产政策平稳，70城总体房价环比增幅，也会由涨转跌!拐点在哪?

一年一度的两会，正在举行中。但一年一次的政府工作报告，已经发布，其中包含2018年房地产政策信号。

关于房地产，讲了一大段话。

那么上述文字传递出什么政策信号?

分为三类来说吧。

利空房价

房子是来住的，不是用来炒的。上方宝剑，高悬头顶。

房地产税立法。之前部分人说这事不搞了，现在重申继续搞下去。

租购并举。实质是补上租赁短板，会分流购房需求。

利好房价

启动新三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。拆迁户仍多，有钱买房喽。

支持居民自住购房需求。但具体措施呢?房贷会松吗?税费会减吗?

利稳房价

继续实行差别化调控，对不同需求，有保有压。中性也。

建立健全长效机制。长效机制的目的是为了楼市健康平稳，减小房价波幅。

综合来看，利好与利空对冲后，2018年房地产政策面似乎没什么变化，不加码调控，也不放松。

那么，政策平稳之下，房地产这头水怪，2018年还能兴风作浪吗?

老杨是中国房地产短周期理论创始人，靠短周期理论与实战而声名鹊起。

在影响房地产短周期运行的四大驱动因素当中，政策与资金，是最关键的两股力量。

上述，房地产政策面波澜不惊，那么，2018年决定房价变化的核心因素，就变成了资金面!

而决定资金面的是货币、金融、信贷。

二、半场主导角色的转变

2017年下半年以来，老杨在多个场合讲课时，常用到这张PPT。

　　本轮房地产短周期上行，始于2014年9.30政策，其中一线城市先复苏，2015年5月70城房价环比由跌转涨，其后一直保持上涨至今。但一线城市的房价自2017年8月开始转跌，持续下跌至今，并于2018年1月首次出现同比下跌，也即跌回到2017年1月之前。

然而，全国70城中当前只有十几个城市房价率先小跌，多数城市仍在上涨。很多朋友更关注的是自己所有城市的房价走势。那么，也就需要观察2018年全国货币金融信贷的走势。

2018年7月，我提出了本轮房地产政策转向之后，也即部分城市陆续调控之后，对于楼市的影响因素的变化，分为上半场和下半场。

上半场，决定房价走势的决定因素是房地产调控政策，包括限购、限贷、限价、限转售、限商住等等。上半场，由2016年3.25上海和深圳率先出台调控新政开始，其后2016年9底至10月20多个城市集中出新政，接着2017年3月以北京出台3.17新政为代表，前后有十几个城市密集出新政，持续至2017年6月，以廊坊出新政作为终结时点。

在各项严调控之下，一线城市、部分强二线城市，以及环都市圈楼市陆续降温，其中北京和环京房价下跌明显。

下半场，从2017年7月开始，决定多数城市房价走向的“关键先生”，渐渐变成了货币、金融、信贷。如果展望2018年，货币的权重还将继续扩大。尤其对于那些房价还在上涨的弱二线、三四线城市来说，看房产政策，不如看货币脸色。

三、金融面大势分析

通过两张图，简要观察一下全国资金面与房地产金融面的形势。

　　M1是狭义货币供应量，比M2更能反映货币供应对房地产市场的影响。本轮房地产上行期，M1增幅自2015年下半年持续上行，与70城房价由跌转涨的步调相当同步。2016年7月M1增幅见顶，也即货币供应最宽松的时点;而70城房价环比涨幅滞后两个月，于9月见顶。其后，M1增幅振荡中收窄，直至2017年12月。估计，2018年还将继续下行，可能在四季度接近底部。

银行间市场同业拆借利率，是反映资金价格的指标，这是一个市场化的利率指标。2015年至2016年，这一指标处于偏低位，也即利率水平低，这是资金面宽松的表现。从2016年9月开始，拆借利率持续攀升，说明资金面收紧了，2017年下半年处于盘整状态。然而，考虑到2018年美联储加息次数，可能由之前预计的三次变为四次，2018年我国的银行间拆借利率，大概率还将继续攀升。其实去年四季度，在拆借利率横盘的同时，我国十年期国债利率却出现了明显攀升，侧面印证了利率上行的压力较大。

说完全社会的资金面，再来看下房地产。首套房贷利率是个关键指标，也与购房者切身利益相关。

　　如图，2014年四季度至2015年，全国首套房贷利率持续明显下滑，正对应着房地产市场由跌转涨。2016年至2017年一季度，利率处于历史偏低水平，最低只有4.5%左右，相比4.9%的五年期贷款基准利率，等于是打了个92折，这是全国平均水平，一线和部分二线城市则打八五折或九折。

但从2017年二季度开始，首套房贷利率持续攀升，三季度和四季度，已经超过4.9%的年基准利率，也即利率上浮了。2018年1月份，全国首套房贷款平均利率攀升至5.43%，相当于基准利率1.11倍!

按上述全社会利率水平，以及考虑到美联储加息节奏加快，则2018年首套房贷利率还会继续攀升。至于二套房贷利率，则上浮空间就更大了。

四、拐点在哪

其实，自2017年下半年以来，很多首套房购房者，都有些蒙圈了：国家不是支持首套刚需吗?为什么房价利率一个劲涨呢?

这也不能怪商业银行不讲道德呀，全社会利率都在攀升，连银行理财产品收益率都超过5%了，银行给购房者发放4.9%或以下的房贷利率，不是亏本买卖吗?

不怪商业银行，那怪央行吗?也不能呀!美联储一个劲加息，中国央行也很纠结呀。

再看银监会的脸色。2018年1月25至26日，银监会召开2018年全国银行业监督管理工作会议，打好防范化解金融风险攻坚战，使宏观杠杆率得到有效控制。提出十项工作任务。

同学们，看完上述货币、金融、房贷数据，以及央妈的无奈，还有监爸的金融强监管与打击各种违规资金流入房地产，你还能对于2018的房价走势持乐观态度吗?

老杨的判断是：2018年，抑制房价的主导因素是货币、金融与信贷，即便房地产政策平稳，70城总体房价环比增幅，也会由涨转跌!拐点在哪?

关键词： 杨红旭 拐点 走势