多地楼市“松绑” A股地产板块发出“灵魂三问”

近期国内地产政策持续放松，多地楼市“松绑”支持刚需和改善性需求，因城施策调控效果开始边际显现。

5月24日，山东济南开始执行多项新措施稳楼市，包括放松限购和限贷政策，支持养老及多子女家庭新购一套房、外地人购房门槛降低、本地人二套房商业贷款首付比例由60%调整至40%，外地人首付比例由60%调整至30%。

5月23日国常会提出，因城施策支持刚性和改善性住房需求，同日黑龙江哈尔滨发布通知，废止了此前的楼市调控政策，包括城六区限售政策，即取消限售政策。

5月22日湖北武汉宣布，武汉四大远城区全部解除限购。据统计，2022年以来，全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，广州、深圳、天津等20个城市均出现了4.4%的房贷利率

另一方面，A股地产板块的震荡加剧。自3月16日低点至4月6日，800地产指数发起强烈反弹，区间累计涨幅高达34.74%，但此后截至5月24日收盘，累计回调幅度超过17%。

对此，有投资者不免疑惑，发出“灵魂三问”。一问：“LPR降息”能否起到托底作用?

天风证券地产行业首席分析师宋雪涛团队表示，本次五年期LPR下调或为未来支持刚需和改善性需求释放更多空间，房地产政策端的放松，大概率能对房价环比回升起作用。如果销售在年中前后企稳，叠加供给侧纾困，房地产投资增速也有望在下半年企稳，这对今年经济稳增长和市场信心重建的意义非凡。

二问：当下A股地产板块正处何种阶段?

招商证券最新研报指出，地产板块的当前配置逻辑已从第一阶段的“更关注政策”和第二极端的“更关注逻辑”(竞争格局改善)，到当下的“更关注逻辑的验证”，竞争格局改善是买入优质地产股的最重要逻辑。建议关注销售端的积极变化、政策更针对改善型需求的发力，重视“降斜率、更持久复苏”长期特点下的少数龙头机会。

三问：展望后市投资策略如何?

中信证券5月最新研究观点表示，全年坚定布局地产主线，强烈看好高信用的地产蓝筹!基建和地产决定了国内经济的“大盘”，也是稳增长政策发力的主要方向，前者的弹性和后者的修复是今年国内实现既定经济目标的基础。

具体分析来看：

1) 按揭利率下降将推动市场复苏。在很短时间内，连续下调5年期LPR利率、首套房按揭贷款利率定价下限，体现了货币政策急切关注居民负债意愿不足的现状。从历史来看，利率下降超过130个BP，则意味着其他房地产需求限制政策的同时放开，并会对需求产生正面影响。

2) 疫情平息叠加政策持续发力，助推各地逐步复苏。分城市来看：

一线城市市场复苏主要取决于疫情发展。从历史上来看，一线城市的按揭利率定价普遍低于二三线城市，利率下降对市场影响可能更大。当前北京、上海等地均受局部地区的疫情发展影响，后续随着疫情逐渐平息，一线城市二手房交易也将复苏。

二三线城市市场复苏，有待政策继续发力。过去三个月中，各地虽因城施策的具体内容不同，但限购、限贷、限价、限售的“四限”放开尺度渐大，后续随着政策出台的速度加快，配合利率下行，市场或将在三季度明显复苏。

3) 项目盈利质量预期稳定，投资意愿有望复苏。中期而言，市场利率的下降有利于优质地产企业降低资金成本，随着行业竞争格局持续调整，土地市场竞争较为理性，蓝筹房地将迎稳定拓展高质量土地的窗口，企业投资意愿随之提升。

实际上，伴随近期地产的持续回调，地产ETF(159707)近期获得资金明显关注，此前三个交易日，地产ETF(159707)连续三日获得资金净申购，合计超2600万元!而在此前的60个交易日中，地产ETF(150707)合计净申购资金超9100万元，资金净流率超182%。

数据显示，地产ETF(159707)跟踪中证800地产指数，为目前上市地产类ETF中龙头持仓集中度最高的地产ETF，保利发展、万科A、招商蛇口三大龙头股占比约4成，前十大成份股权重近70%，重手聚焦龙头地产强者恒强行业发展趋势。

在地产行业竞争格局改善、龙头强者恒强的大背景下，聚焦龙头的中证800地产指数中长期业绩和弹性优势明显!

风险提示：地产ETF(159707)跟踪的标的指数为中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。本基金由华宝基金发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，选择与自身风险承受能力相适应的产品。基金过往业绩并不预示其未来表现，基金投资需谨慎!销售机构(包括基金管理人直销机构和其他销售机构)根据相关法律法规对本基金进行风险评价，投资者应及时关注基金管理人出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，且基金销售机构所出具的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出的风险等级评价结果。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎选择基金产品并自行承担风险。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益做出实质性判断或保证。基金投资需谨慎。

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