公募REITs试点进展迅速 抢筹公募REITs应理性
2021-06-02 15:58:38 |来源:上海证券报
作为国内重要的金融创新产品之一,公募REITs试点进展迅速。随着首批公募REITs产品的发行告一段落,各类投资者表现出很高的热情,认购REITs堪比股票打新。
日前,首批9只公募REITs产品已完成发行,基本都实现了比例认购,或刷新公募历史上最低配售比例。这既与公募REITs首募规模有关,也说明了投资者极高的投资热情。
公募REITs之所以能够快速走红,与该类产品的收益风格、基础资产现金流充沛、首批基础资产的资质密切相关。基于强制分红的设置,在符合条件的前提下,基金将可供分配金额的90%以上强制分配给投资人,其稳定性类似于债券。同时,由于基础资产现金流充沛,投资人能够通过宏观经济等因素的变化,对未来的年度收益率合理预判。此外,首批公募REITs的底层资产资质优质,也吸引了机构资金的认购。
从海外经验来看,发达市场REITs拥有可观的长期收益率。根据NAREIT的数据显示,在1972年至2021年4月底的近50年时间里,富时NAREIT美国房地产指数中的权益型REITs年均复合收益率达到11.7%,跑赢标普500、纳斯达克指数和道琼斯指数等主流指数。
不过,任何一种金融资产投资,都不能做到一本万利。在稳健的收益预期、火爆的投资热情面前,业内人士提醒,投资者在合理判断另类投资收益的同时,需要认清有可能出现的风险点。
其一,从产品类型来看,公募REITs兼具股性、债性的双重收益特征,需关注两者的不确定因素。其中,特许经营权基础设施REITs更偏债性,未来现金流相对稳定,不确定因素表现在未来补贴收入、改建计划等方面的变化,有可能会影响项目未来现金流的稳定性。
其二,就产品流动性而言,公募REITs尚在试点阶段,无论是产品规模还是投资者认知,尚属初期阶段,可能出现交投不活跃,场内流动性不足的情况,持有人面临折价交易变现的风险。若部分炒作资金进场,可能引发公募REITs产品在场内净值表现大开大合。
其三,需要正确理解“强制分红”概念。公募REITs是具有强制分红特征的产品,但也是权益类产品,不是保本产品。尽管公募REITs产品在公告中披露了未来的分红额度,但并不是业绩承诺。
其四,从产品投资目标来看,公募REITs做长期资产配置,其内涵价值不会有特别大的波动。尤其是公众投资者,要和自己的投资目标以及风险属性相匹配,不要抱有不切实际的期望。(作者 梁银妍 记者 何漪)
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