KKR首个亚洲房地产基金完成募集,投资细分领域
2021-01-18 11:46:03 |来源:第一财经
2021年1月14日,投资机构KKR宣布募集完成首个KKR亚洲房地产基金(KKR Asia Real Estate Partners,下称“基金”),募资总额达17亿美元,旨在针对亚太地区房地产进行机会型投资。
而在三天前,KKR刚官宣完成亚洲基础设施基金的募集,总额达39亿美元(约合253亿元人民币),成为亚太地区体量最大的跨区域基础设施基金。
KKR四天官宣两只新基金,规模累计超过360亿元人民币。
投资细分领域
在部分业内人士看来,因为新冠疫情等因素影响,专门募集一只房地产基金和大趋势是背道而驰的。
KKR中国区董事赵然对第一财经表示,“市场上存在的悲观情绪反而为我们带来了更多的投资机会。”
在赵然看来,未来中国的房地产投资行业会越来越专业化、细分化,不同资产类型也会越来越多。
目前美国的房地产投资领域投资类型非常多样化。有人专门做物流投资、有人专门做商业地产投资、有人专门做办公地产投资。
在中国地产投资发展的前十几年,主要以住宅投资为主,之后慢慢开始有人做商业地产投资、之后做办公地产投资的从业者也逐渐多了起来。
据赵然介绍,中国地产投资其实还有很多领域是大家没有真正切入的,比如长租公寓、物流、养老地产等。
上述都是KKR这只新募集基金可能会进入的领域。
投重资产防暴雷
提到长租公寓,会有很多人想到该领域过去一年发生的各种爆雷事件。
2020年,蛋壳、青客、巢客、岚越、寓意长租公寓接连发生爆雷、跑路事件。长租公寓爆雷不仅导致大量租客无法得到平台曾经承诺的服务,甚至还面临已付房租或身负贷款却无房可住的情况,而房东也面临收不到租金、房屋也无法收回等问题。
如何防范风险,对于KKR来说至关重要。
赵然对第一财经说道:“这只新基金有三大投资策略,第一是投“平台”,包括物流、长租公寓、数据中心等运营平台;第二是收购资产,这是地产基金领域一个很常见的投资的方向;第三是债券投资,包括买债以及发债。”
风险把控层面,KKR投资时会看其最底层的资产,会首先看重一些有重资产扶持的项目。
其次这只基金在进行风险判断时会看重物业质量,即物业目前和未来的现金流,现金流充沛的话,项目会相对安全很多。
赵然说道:“最近很多爆雷的长租公寓以轻资产为主,有点像WeWork运营模式,他们一般与业主签长租约,但租客大多都是短租。这种商业模式比较脆弱,资金链风险较高。我们看好有重资产加持的项目,具备重资产后,其实不光可以赚租金收入,同时还会享受未来物业的价值增长。”
未来加大投资中国力度
上述KKR基金是亚洲基金,目前针对具体国家没有一个固定的投资比例,会根据各个国家不同的市场环境选择投资标的。
相关数据显示,在2010年至2020年这10年内,KKR在中国已出手多次,覆盖包括消费、互联网、医疗、教育等多个赛道,知名案例有中金公司、字节跳动、58同城信息等多家知名企业。
赵然表示,随着率先从新冠肺炎疫情中恢复,中国未来一定是KKR的重要投资区域。
“不光是地产,KKR还有一些其他基金,会在中国投资越来越多的项目。“赵然说道。
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