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两大品种LPR双双下调 房贷利率仍有调降空间

“年内累计调降了35个基点,自2022年11月开始,我每月能少还400余元房贷。”8月22日,最新一期LPR(贷款市场报价利率)出炉后,北京地区房贷用户刘雨(化名)欣喜地告诉北京商报记者。

在8月15日央行调降MLF(中期借贷便利)利率后,8月LPR走势备受市场关注。8月22日,新一期LPR报价如期出炉,央行授权全国银行间同业拆借中心公布,1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%,较上一期报价双双出现下调。

其中,关联用户房贷的5年期以上LPR年内第三次调降。北京商报记者测算发现,在等额本息计算方式下,以北京地区商贷100万元额度、还款期限25年期为例,本次LPR调降15个基点后,首套每月月供可少还87.06元,25年整体减少利息支出约2.61万元。

两大品种LPR双双下调

时隔3个月,LPR再度传来调降消息。

根据央行公布的最新数据,8月22日,1年期LPR为3.65%,前值为3.7%;5年期以上LPR为4.3%,前值为4.45%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

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北京商报记者根据央行披露的数据梳理发现,这是央行自2022年1月以来,第二次同步调降两大品种LPR; 1年期LPR实现年内第二次调降,累计下调了15个基点;5年期以上LPR年内第三次下调,累计下调了35个基点。

从年内两大品种LPR调降路径来看,在本次调降前,2022年1月,1年期LPR下调10个基点,5年期以上LPR下调5个基点;2022年5月,5年期以上LPR下调15个基点,为LPR计息方式捆绑房贷利率以来,单月最大降息幅度,同期1年期LPR持

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对于本月央行调降LPR的操作,不少业内人士均表示已有预期。在8月15日,央行将MLF和7天逆回购利率各下调10个基点,基于MLF对LPR的锚定作用,本月LPR大概率同步下调。

“但不得不说,5年期以上LPR调降15个基点,幅度之大还是略超出预期。”中原地产首席分析师张大伟指出。张大伟认为,在中长期贷款需求更需提振的局面下,压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本,改善其加杠杆的意愿。

在8月12日央行公布的金融统计数据显示,7月人民贷款、社融增量与上年同期相比,均存在较大差距。其中,在居民端的贷款中,无论是与购房相关的中长期贷款,还是与消费相关的短期贷款都相对偏弱,住户中长期贷款增量更是同比减少2488亿元。

中信证券首席经济学家明明表示,在本次LPR调降中,5年期以上LPR调降幅度高于1年期LPR,一方面表明央行希望通过降低长期利率刺激长期的信贷需求,另一方面表明当前短期利率已处于较低水,避免出现“脱实向虚”,因此1年期LPR仅下调5个基点。

中国民生银行首席经济学家温彬进一步解释道,1年期LPR报价小幅下调,是综合考虑了促需求和防套利。此前3.7%的水已偏低,若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下对优质企业的贷款利率点差压降,流动资金贷款利率水或更低,甚至与部分定期存款定价形成倒挂。若继续引导1年期LPR大幅下调,容易加剧企业的套利行为,偏离政策初衷。

温彬表示,当前地产销售再度转弱、居民加杠杆意愿持续低迷和稳增长压力依然较大的情况下,5年期以上LPR报价再度大幅下调,有助于缩窄与往年房贷执行利率的差距,提振宽信用进程。

有用户房贷年内累计下调400余元

在LPR报价相关的讨论中,更受普通用户关注的还是5年期LPR走势。自2019年10月开始,新发放商业个人住房贷款利率,以最一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,加点数值按照各地住房信贷政策“因城施策”。

以北京地区为例,目前,北京地区银行执行的是首套房商贷利率在5年期LPR基础上,上行55个基点,二套房商贷则是上行105个基点。本次调整后,北京首套个人住房商贷的利率为4.3%加55个基点,即4.85%;二套住房商贷利率为4.3%加105个基点,即5.35%。

据北京商报记者测算,在等额本息计算方式下,若北京地区用户当前商贷100万元,还款期限25年,本次LPR调降15个基点后,首套每月月供可少还87.06元,25年整体减少利息支出约2.61万元。二套月供每月可少还89.25元,25年整体减少利息支出约2.68万元。

北京商报

而这也是LPR捆绑房贷利率后,北京首套房贷利率首次跌至5%以下水。8月新购房用户可直接享受这一利率水,存量用户则需要根据合同约定的利率调整日期,随前一个月LPR报价调整房贷利率。

“如果在2022年11月前,5年期LPR继续保持这一水,那么年内的累计调降后,我每月的房贷支出将减少408元。”刘雨向北京商报记者介绍。

早间最新LPR报价出炉后,刘雨便开始计算自家房贷的变化。刘雨表示,根据购房合同,每年的11月20日是利率调整日期,自2021年11月以来,自家的房贷利率一直参考的是5年期LPR4.6%,贷款利率合计5.2%。年内5年期LPR3次调降后,房贷利率下降至了4.85%。

经刘雨初步估算,当前自家待还房贷约200万元,还款期限是25年,按照现有还款方式计算,2022年11月按照最新利率调整后,房贷支出将减少408元。“还是很值得期待的,存量用户也可以享受调降后的利率。”刘雨称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样提到,在过去几年间购房的群体,因为房贷利率太高而提前还贷,一度成为热点话题。但实际上此类购房者也可以享受利息下降的优惠,没有必要提前还贷。

在5年期LPR再次调降15个基点对于房地产的影响上,张大伟表示,7月以来,全国百余城市发布稳楼市政策,但购房者整体仍然信心低迷,降息的目标依然是稳定经济。

张大伟指出,中央强调“房住不炒”和“三稳”目标,守住不发生系统金融风险底线出现楼市全面下调,最央行等部门密集表态,市场更为期待信贷回归正常。整体看,房贷市场逐渐向稳定方向发展。

房贷利率仍有调降空间

2022年以来,稳住经济大盘和房地产市场等一直是监管方的重点工作。

在8月18日召开的国常会上提到,部署推动降低企业融资成本和个人消费信贷成本的措施,加大金融支持实体经济力度;完善市场化利率形成和传导机制,发挥贷款市场报价利率指导作用,支持信贷有效需求回升。

更早一点,7月29日召开的中共中央政治局会议指出,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚和改善住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

在温彬来看,新一期LPR报价利率的下调,将对降低实体经济融资成本、提振市场主体信心、促进信贷有效需求回升发挥积极作用。1年期LPR下调有助于降低实体经济融资成本,刺激信贷需求,激活微观主体活力,支持实体经济。5年期以上LPR下降幅度较大,有助于扭转市场预期、促进楼市回暖,并有利于消费回升。

“综合参考过往经验,预计8月、9月人民贷款增速将有所恢复。”明明补充道。

另在房地产市场后续走势上,张大伟指出,目前稳楼市政策力度应该继续升级,当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题,更多是对经济的预期问题。因此需要出台更多更积极的稳楼市政策,只有真正降低了购房者的成本,市场才有望稳定。

温彬表示,综合监管声音和实际市场需求情况来看,房贷利率需要进一步降低向历史低点靠拢。参照历史最低水,2008年底首套房贷款利率达到4.158%,个人住房贷款加权均利率4.34%,当前两项指标分别为4.25%、4.62%,因此仍有10个基点、28个基点的调降空间。

温彬强调,在当前房地产市场仍然低迷的环境下,通过LPR下调来带动房贷利率调降,成为扭转市场预期、促进楼市回暖的重要一环。随着年内LPR累计下调的效应逐步体现在居民的月供当中,利息节约、可支配收入增加下,有望提振居民的消费预期,从而为扩大内需、提振经济带来一系列“正反馈”。(记者廖蒙)

关键词: 贷款市场报价利率 第三次调降 房贷利率 中期借贷便利

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