当前观察：什么信号？40家房企六月融资近500亿 环比增2成！专家：市场预期已显著改善

6月，房企融资额环比出现了上升现象，这与近期房地产开发投资、销售等指标呈现的特征一致。

业内人士认为，在高基数效应下，同比指标判断当前市场形势会产生严重偏差，而从最近两月的环比指标来看，政策的效果逐步显现，房地产市场各方的预期均趋于好转。预计下半年融资政策将继续以支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，持续恢复房企经营“造血”功能为主。

【资料图】

40家典型房企融资额环比增2成

6月，同策研究院监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计498.86亿元，环比上升23.08%。

其中，债权融资金额为494.63亿元，占总融资金额比重为99.15%，环比上升29.71%；股权融资金额为4.23亿元，占总融资金额比重为0.85%，环比下滑82.34%。

从债权融资方式看，债券融资总额排名第一，为199.43亿元，占比39.98%，环比上升9.29%，其中主力为具有国资背景的房企，部分民企突围。

从融资成本看，在已披露的数据中，融资成本最低为越秀地产发行的债券，融资金额折合人民币约10亿元，票面利率为2.85%。而融资成本最高的为雅居乐集团发行的其他债权融资，融资金额折合人民币约7.65亿元，票面利率为20%。

尽管房企融资环比回升，但是同比来看，降幅仍然较大。据克而瑞研究中心统计，今年上半年100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。克而瑞研究中心认为，目前行业风险尚未出清，一些企业流动性压力持续。

市场预期已有显著改善

去年下半年以来，个别大型房企的风险事件引发了房地产市场超预期与非理性的调整。为了阻断一致性预期可能带来的系统性风险，有关部门与地方政府及时采取有力的政策措施，稳房价、稳地价、稳预期。其中，在供给端，包括降低土拍门槛、增加优质地块供应、优化预售资金监管、鼓励合理贷款和债券融资、支持优质房企通过贷款或发行债券并购出险和困难房企优质项目等。在需求端，包括调整限购、限售政策，降低购房首付比例、降低房贷利率等。

不过，从同比数据来看，上半年开发投资、销售、融资等多个房地产指标均出现同比大幅下降的特征。

对于当前的市场形势，浙商银行首席经济学家李超接受证券时报券商中国记者采访时指出，去年上半年，房地产市场指标大多处于历史显著高位，在高基数效应下，使用同比指标判断当前市场形势会产生严重偏差，而从最近两月的环比指标来看，政策的效果逐步显现，房地产市场各方的预期均趋于好转。

“一是从需求端来看，购房者预期有明显好转。”李超说，5月，商品房销售面积和销售额环比分别增长25.8%和29.7%。根据克而瑞研究中心的最新数据，6月，百强房企实现销售操盘金额环比增长61.2%。商品房销售已经连续两个月环比反弹，且反弹力度在加大。从房价表现看，5月份，70个大中城市中，一线城市新房价格环比上涨0.4%，已经连续五个月环比上涨；二、三线城市新房价格环比回落0.1%和0.3%，尚未止跌。但从以往经验来看，房价的反弹往往是从一线城市开始，然后对二、三线城市起到带动效应。

二是从供给端来看，房企与金融机构的预期也在改善。李超指出，去年下半年，土地拍卖市场陷入低迷，土地流拍频频出现，民营房企基本退出。今年以来，土地流拍率、溢价率双双向好，龙湖集团等头部民营房企已开始发力。5月，土地购置面积环比增长45.8%，土地成交价款环比增长53.5%，房地产开发投资额环比增长14.0%。房企拿地与投资都在好转。另外，今年1-5月，房地产债券净融资(不含ABS、ABN)为396亿元，而去年四季度为-311亿元，优质房企融资显著改善。

“房地产市场预期转好通常先从购房者开始，然后是房地产企业，最后传导至金融市场。”李超对证券时报券商中国记者说。

不过，李超同时指出，当前，尽管各方预期都在好转，但基础还不十分牢固，政策还不到松劲的时候。因为从房地产市场的历史周期演变来看，市场信心的全面恢复是一个过程，很难一下子扭转。当前政策要继续呵护房地产市场预期向好基础，同时通过完善长效机制形成市场长期健康发展的稳固预期。

克而瑞研究中心认为，根据上半年的政策信号推断，下半年融资政策将继续以支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，持续恢复房企经营“造血”功能为主。一方面，将适度改善房企融资环境，加大民企融资支持力度；同时对经营暂遇困难的企业，不盲目抽贷、断贷、压贷。另一方面，金融机构将对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持；同时也将区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，帮助行业加速出清。

关键词： 显著改善