西安(楼盘)限购升级，楼市依然会涨，其他城市也是如此

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从2016年开始，二三线城市纷纷降低落户门槛，而这也成为诸多二线城市房价上涨的重要原因，过去的房地产需求端的调控策略一直是围绕户口来设计，有户口可以多买几套房子，没户口就得提交社保和缴税记录。

而现在，随着落户买入零门槛时代，调控策略再次升级。

6月21日，西安(楼盘)宣布升级限购：

1、落户满1年方可购房;

2、非户籍社保门槛从2年提升至5年，与一线城市持平;

3、将临潼纳入限购区。

我们都知道，西安楼市调控经历了几个过程。

2016年底，西安城六区启动限购，不分户籍，均只能购买一套房。

2017年4月份，西安将长安区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地及国际港务区纳入限购范围，并加码限售2年，以产权证书为起点。

2017年6月份，限购再扩围，沣东新城和西咸新区加入;外地人需提供2年社保或个税记录;限售期延长至5年，但起点从网签日期算起。

2017年9月份，限购继续升级，本地2套，外地限1套。

2018年3月份，西安要求公开公证摇号;

2018年6月份，西安再升级限购，单身无法购房，摇号购房分为刚需和普通家庭，限制企业名义购房行为。

2018年10月份，西安11部门发出通知，专项整治投机炒房和黑中介行为。

事实上，2018年6月份以前，西安房价基本都维持着“越调越涨”的走势，6月份以后，市场有所放缓，但压力依然不小，10月份以后，配合严格的针对炒房行为的市场稽查行为，西安楼市稍有放缓，但压力依然不小。

无压力无动力，西安升级调控的背后是房价上涨压力。

5月70城数据显示，西安新房环比上涨2.0%，同比上涨24.4%，均位列第一名，即使定基2015年，涨幅也达到了了58.8%，也是第一(与合肥(楼盘)并列)。

同时拿下三个第一名，而且西安在这一轮人口大战中抢下100万人，巨量的人口迁入让西安房价连续半年领涨全国。这让西安压力山大，收紧调控方案是必然的。

对任何一个城市来说，短期内涌入100万人，吃喝拉撒睡都是巨大的压力，哪怕只有1%的人买房，那也是1万套房的需求，事实上不仅是房价，西安的房租压力也是不小。

新增100万人并不仅仅意味着新增的购房需求，而是意味着城市竞争力的整体提升，而这对于房地产又是正向利好，而且这种利好非常刚性且长期存在，事实上这也是房价能够顶住调控压力继续上涨的内在原因。

当然对于西安来说，

而对于西安来说，我们仍然不得不提另一点：房价洼地。从房价收入比的角度来说，当然算不上洼地，但是横向对比众多一二线城市，仍然算是洼地。之所以更应该横向对比，是因为西安非常愿意引入人口，全国各地的人都去西安落户，去工作的还是去买房的都算上，那购买力就并不弱了。

所以还是那句话，对于西安来说，本轮调控对市场短期构成直接影响，一批打算购房的人会被挡在门外，但不解决根本问题，1年时间并不长，对于一座竞争力正在不断上升的城市来说，房价又处于相对洼地，炒房客们多等上一年时间又何妨?

对于炒房客而言，短期套现行为已经越来越少，他们已经越来越适应调控策略，选择购房后中长期持有，以等待最佳时机变现。如果你真的混迹过一些专业的炒房团，首先被告知的就是这一点，资金至少要按照持有3年以上来配置，滚动利用。

在落户门槛几乎为零的时代，政策依然有办法将你挡在售楼处门外。

当然，西安的调控策略也给我们提了一个醒：

一切都是“按需”进行，所谓“按需”就是房价可以涨，但不能冒尖，可以跌，但不能引起恐慌。当然对于一二线城市来说，后一种情况的可能性几乎为零。

仅靠限制落户买房，不解决问题，只要继续花大力气吸引人口，进而提升城市竞争力，作为城市竞争力增强的表现之一：房地产的表现也不会差。不仅仅是西安，其他类似城市也是如此。

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