粤港澳大湾区成房企必争之地 融资政策收紧能否抑制拿地冲动？

本文转载自公众号：“地产圈club”

编者按

土地引领楼市。

地作为房地产企业最重要的生产原料，成为制约行业和企业发展的关键因素。一个城市土地市场的现状，将决定今后一段时间内房地产市场形势。

腾讯房产展开全国联动报道“卿为地狂”，关注热点城市房地产市场的土地形势，以试图展示行业发展趋势。同时，也对重点企业的土地储备情况进行关注和调查。

本期，我们将镜头聚焦在深圳(楼盘)等大湾区重要城市，从近期房企对市场份额的争夺也进入白热化阶段的情况来看，在“强者恒强，弱者更弱”的趋势下，拿地已成“大富翁”游戏。

腾讯房产李超帆 发自深圳

春江水暖鸭先知。房企作为对投资最灵敏的市场主体，早在粤港澳大湾区概念刚刚提出之时，房企对这片热土的争夺战就已打响。押注粤港澳大湾区，抢占未来发展的“粮票”——土地。

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粤港澳大湾区成房企必争之地

在经历了短暂的“静默”期之后，各大房企又开始活跃在大湾区的土拍市场。

根据中指院发布的1—5月全国房企拿地金额排行榜、全国土地成交城市排行榜等榜单显示，整体来看，5月份，房企在土地市场继续发力，扩展土储，积极补仓。在粤港澳大湾区背景下，“大湾区”成兵家必争之地，从这片土壤上走出的碧桂园、万科与恒大占据了房地产行业多年的龙头之位。

作为房企的“粮仓”，房企土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大。世茂董事局副主席许世坛在2018年业绩会上表示，过去世茂主要土储在长三角，接下来将加大在粤港澳大湾区的投入，希望在香港加快土地储备，预测到2020年，将有多个项目推向市场。

和世茂一样奋战在粤港澳大湾区的房企不在少数。

据悉，从2016年至今，除了世茂，还有首创、泰禾、阳光城(000671)、龙湖、金茂、融创、金科、禹州、福晟、远洋、新城、旭辉、绿城中国等超过10家外来房企就相继涌入粤港澳大湾区，打破维持多年的粤系房企垄断格局。去年底，阳光城、世茂、金茂、首创位于深圳的项目先后面市，各家房企不约而同宣布将粤港澳大湾区作为未来重拓的一个区域。

以京派开发商首创置业为例，从2017年以18.45亿元、189%的高溢价率拿下深圳龙华的一宗商业用地开始，两年时间内，首创置业布局了深圳、广州(楼盘)、东莞(楼盘)、佛山(楼盘)4个城市，今年在大湾区将推出6个项目，货值达200亿元。

业内人士纷纷表示，粤港澳大湾区的区位及规划利好，已经成为外来房企“重仓”大湾区直接原因。

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头部房企 拿地大变

3月、4月份以来，全国土地市场迎来新一轮的热度。5月土拍市场持续回暖，部分房企补仓意愿强烈，高溢价补充土地。

从拿地金额来看，碧桂园、融创、新城占据榜单前三位。碧桂园5月拿地发力，1-5月累计拿地658亿元，占据拿地榜榜首;融创凭借前4月优势，1-5月以总额653亿元占据榜单第二位;新城继续保持第三名，拿地总额461亿元。

TOP10企业1-5月拿地总额4148亿元，占TOP100企业的35.8%；TOP30企业1-5月拿地总额7744亿元，占TOP100企业的66.8%，龙头房企获取土地资源优势不减，行业集中度明显。

地产行业集中度不断上升是未来地产行业的主流发展趋势。但2019年，头部房企拿地的热情却出现明显分化。碧桂园、万科、融创一如既往。恒大，有点意思，前五个月拿地金额仅仅拍到第18，但面积却排在第4。这个座次意味着，恒大正在布局地价便宜的地区。和一般的头部城市，思路有了分歧。

值得注意的是，在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下，过去一两年企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势或有所转变，将转变为回归一二线以及重点三四线城市，中梁、阳光城、中骏、雅居乐等企业都明确提出回归一二线。

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境内融资收紧能抑制拿地冲动？

房企一边还债，一边抢地，房地产融资开闸的声音不绝于耳。

然而，在房企融资一路绿灯，房企拿地明显加速，房地产业信贷余额占比持续增长已是不争的事实。但是随着土地市场的热度再次来袭，有关房地产行业资金监管的声音开始出现。

财经评论员严跃进认为，对于土地出让金融资的检查非常及时，近期全国各地土地市场突然升温，高价土地的出让明显增加，很多城市土地价格和溢价率节节攀升，与当前稳地价的政策基调不符合。

“过去土地市场拿地坚持会计师事务所盖章的做法，即需要审核资金来源，但近期部分房企拿地的资金审核或有所放松。但在严格检查之下，预计房企拿地的资金审核力度会加强，进而抑制冲动拿地现象。”严跃进如此说。

近期，针对房地产的各种严查行为，也是房地产信贷政策一再收紧的表现。而且这一举动并非孤立存在。

中原地产研究中心统计数据显示，2019年前5个月，房地产行业发布调控政策高达205次，与2018年同期的159次相比上涨接近30%。所有的数据都显示，这个月，楼市不但调控整体收紧，而且市场也在转凉。

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那房企又是什么心态呢？

由于调控不放松，房企融资状况也进一步收紧，有房企已明确表示不拿“地王”，并认为土地市场过热，不符合行业发展的大趋势，“土拍热”或也将被降温。

“往后拿地会非常小心。”融创中国董事长孙宏斌在今年3月29日的业绩会上回应拿地策略称：“现在很多城市的土地市场偏热，拍卖地价比较高。去年年底、今年年初，融创把握短期窗口拿了一些地，主要在一二线城市，地拿得挺好的，量也不小。有好的机会，我们就坚决地拿，没有好的机会就算了，就放弃了。”

据悉，监管部门收紧“地王”融资，旭辉、金地等拿地激进房企债券、ABS发行被暂停。对此，两家公司都已经站出来否认了。

地价走势的变化与当前宏观经济背景及不动产市场状况基本吻合。对此，恒大研究院则认为，2019年高层会议重申“房住不炒”，部分热点城市收紧房地产调控政策，预计短期内房地产融资不会开闸放水。

关键词： 大湾区 融资政策收紧